شرایط صدور اجرائیه ثبتی به موجب قانون ثبت و قبل از اصلاحات آیین نامه
شرایط صدور اجرائیه
وجود تعهد
چون دستور اجراء مفاد سند، نتیجتا منتهی به الزام کسی که اجرائیه علیه او صادر گردیده، به انجام تعهد می‌شود، ناچار باید سند رسمی که تقاضای اجراء مفاد آن شده است، حکایت از وجود تعهد، بنماید. تعهد ممکن است صریحا در سند قید شده باشد یا آنکه صریحا تعهد نشده، ولی تعهد از آثار عقدی است که سند از وقوع آن حکایت می‌کند. چنانکه سند راجع به انتقال و حکایت از وقوع بیع می‌نماید. در این صورت گرچه بایع درسند تعهد به تسلیم مبیع ننموده، ولی چون برطبق شق 3 ماده 362 قانون مدنی بایع ملزم به تسلیم مبیع به مشتری می‌باشد، مانند آن خواهد بود که تعهد در سند قید شده است.
ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک تصریح می‌دارد: «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر درمورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد» و ماده 93 قانون ثبت مقرر می‌دارد: «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا وبدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است». قبل از اصلاحات آیین نامه ، در بند ج ماده 1 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی آمده بود: «در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شدهنسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثناء غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند» درخواست اجراء به عمل می‌آید.
در مورد قبوض اقساطی نیز قبل از اصلاحات آیین نامه با توجه به بند ب ماده 1 آیین‌نامه اجراء مفاد اسناد رسمی و بند 201 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی تااول مهرماه سال 1365، درخواست اجراء نسبت به قبوض اقساطی از ثبت محل و درتهران از اداره اجراء به عمل می‌آید مگر در مواردی که طلبکار بخواهد از شرط سند (هرنوع که باشد) استفاده کند، که در این‌صورت مرجع صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی دفترخانه مربوطه است. مستنبط از مواد فوق و سایر موادی که آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، به تعهد، متعهد یا متعهد له اشاره کرده است، اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی و مفاد آن فقط در خصوص تعهداتی که مستقیم یا غیرمستقیم در اثر یکی از معاملات به عمل آمده است قابل اجراء می‌باشد و اگر در سند رسمی تعهدی نشده باشد یا در قسمت‌هایی که یکی از طرفین انجام آن را تعهد ننموده است، اثر اجرایی نداشته و نسبت به آن اجرائیه صادر نخواهد شد. از جمله موادی که می‌توان از آن، لازمه وجود تعهد را برای صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی استنباط کرد، قبل از اصلاحات آیین نامه ، مواد 20، 27، 29و 34 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و سایر موادی است که موضوع متعهد، متعهدله و تعهد را مطرح می‌ساخت.
قبل از اصلاحات آیین نامه ، ماده 20 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مقرر می‌داشت: «از تاریخ ابلاغ اجراییه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند و اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحا اعلام کند…»
قبل از اصلاحات آیین نامه ، در ماده 27 آیین‌نامه اجراء مفاد اسناد رسمی آمده بود: «اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا ده روز پس از ابلاغ متعهد آن را تسلیم نکند، مأمور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده و قبض رسید خواهد گرفت مگر اینکه…»
قبل از اصلاحات آیین نامه ، در ماده 29 نیز به امتناع متعهد اجراء تعهد اشاره شده بود: «هرگاه موضوع اجرائیه عینمعین منقول بوده و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود متعهد له می‌تواند بهای روز اجراء تعهد را‌بخواهد…» و ماده 34 آیین‌نامه اجراء مقرر می‌داشت: «در موردی که اجرائیه برای انجام تعهدی از قبیل تعمیر بنا، قنات یا تکمیل ساختمان یا بنای جدید یا غرس اشجار و امثال آن صادر شده و متعهد پس از ابلاغ اجراییه اقدام به انجام آن ننماید اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد یا پرداخت هزینه‌های لازم برای انجام آن می‌نماید…»
همانطور که ملاحظه می‌شود، وجود تعهد شرط لازم برای امکان صدور اجرائیه و اقدامات مربوط به آن می‌باشد.
منجز بودن موضوع سند
قبل از اصلاحات ، مطابق ماده 50 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی و تبصره 2 ماده 4 آیین‌نامه قدیم اجرای مفاداسناد رسمی «ورقه اجرائیه را فقط نسبت به موضوعاتی می‌توان صادر کرد که در سند منجزا قید شده باشد». از آنجا که فقط محاکم دادگستری مرجع حل اختلافاتی هستند که بین اشخاص تولید گردیده است، بنابراین مقامات ثبتی ذاتا حق اظهارنظر در مورداختلافات مربوط به اسناد لازم الاجرا را ندارند و چنانچه صدور اجرائیه برای موضوعات غیرمنجز، جایز تلقی گردد، چون منطقا صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی منوط به تنجیز موضوع اجرائیه است و احراز منجز بودن موضوعات سند لازم الاجرا نیز (در صورتیکه موضوع اجرائیه خود ابتدائا منجز نباشد) از صلاحیت مقامات ثبتی که صرفا صلاحیتی منحصر به همان تعهدات منعکس در سند لازم الاجرا می‌باشد، خارج است، بنابراین جز در مورد موضوعات منجز، صدور اجرائیه ممکن نخواهد بود. به عبارت دیگر صلاحیت مقامات ثبتی در اجراء مفاد اسناد لازم الاجرا فقط در حدودی است که ثبوت تعهدات مندرج دراسناد لازم الاجرا متوقف بر احراز مسائل مربوط به خارج از سند لازم الاجرا که تحقق آن به تشخیص مقامات قضایی وابسته است، نباشد، و در خود سند موضوع اجرائیه، تعهدات به نحو مشخصی منعکس و در واقع تثبیت شده باشد، به همین علت، صدور اجرائیه برای الزام متعهد به انجام موضوع سند لازم الاجراء در مواردی مجاز است که مندرجات چنین سندی، مستقیما تعهدات مربوط به متعهد را ثابت کند، هرچند که متعهد به محتویات سند رسمی و یا هر سند لازم الاجرا دیگری شدیدا متعرض باشد.
رأی صادره از یکی از محاکم قضایی مبنی بر ابطال اجرائیه صادره نسبت به سندی که در آن تکالیف طرفین و ضمانت اجرای تخلف از تکالیف مذکور، منجزا معین شده ولی برای آنکه مفاد سند رسمی قابلیت صدور اجرائیه را داشته باشد، احراز تخلف به داوری داور مرضی الطرفین ارجاع گردیده است، برهمین اساس می‌باشد. حتی نسبت به سندی که قانونا وصف لازم الاجرایی دارد ولی موضوع اجرائیه منجزا تعیین نشده باشد و تنظیم‌کنندگان سندلازم الاجراء متعاقبا آن را طی سند دیگری تعیین و از سوی متقاضی درخواست صدوراجرائیه شود، نمی‌توان اجرائیه صادر کرد زیرا لازم الاجرایی قانونا وصف سندی است که منجز بودن جزء لاینفک سند مذکور محسوب شود بنابراین تنجیز بعدی موضوع اجرائیه به وسیله طرفین چه شفاها صورت گیرد و چه در سند دیگری منعکس گردد (مانند سندعادی) که اساسا لازم الاجراء نیست، اگرچه منجز نمودن موضوع اجرائیه ناظر به سند لازم الاجرا قبلی است ولی چون قبل از اصلاحات، براساس ماده 50 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی و تبصره 2ماده 4 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، تنجیز باید در متن سندی منعکس شود که آن سند ذاتا لازم الاجرا است، توافق به موضوع منجزی خارج از سند لازم الاجرا قابل اعتنا وترتیب اثر نمی‌باشد.
رأی قضایی مربوط به پرونده 37-112 که در تاریخ 37/4/10صادر شده نیز مبنی بر لزوم صدور اجرائیه نسبت به منطوق سند رسمی می‌باشد و صدوراجرائیه را براساس رأی داور که موضوعی خارج از منطوق سند رسمی است برخلاف قانون ثبت و ماده 661 قانون آیین دادرسی مدنی دانسته و ابطال نمود. براساس این رأی «نظربه اینکه به موجب ماده 92 قانون ثبت فقط مدلول سند رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقوله بدون احتیاج به محاکم لازم الاجرا است و ماده 50 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی در تأیید و تکیل ماده مزبور می‌گوید: «ورقه اجرائیه را فقط نسبت به موضوعاتی باید صادرکرد که رد سند مربوط منجزا قید شده باشد، بنابراین دفترخانه حق نداشته پس از تعلیقامکان صدور اجرائیه به اظهار نظر داور نسبت به مدلول چنین سندی اقدام کند». «باتعلیق امر به اظهارنظر داور، دفتر اسناد رسمی با صدور اجرائیه نسبت به شروط مندرج درسند، در حقیقت رأی داور را که خارج از مدلول سند رسمی است برخلاف اختیار مندرج در موارد سابق الذکر به موقع اجراء گذاشته و بنابراین صرفنظر از اظهارنظر داور، با توجه به این که وی قبلا اختیار خود را اعمال و نسبت به اختلافات طرفین اظهارنظر کرده، اعتباری ندارد، اساسا اجرای رأی داور که موضوعی خارج از منطوق سند رسمی است برخلاق قانون ثبت و ماده 661 قانون آیین دادرسی مدنی به نظر می‌رسد. اجرائیه صادره به علت تعلیق استحقاق طرفین به نظر داور و خارج بودن رأی داور از متن و مدلول سند، برخلاف قانون صادر شده است و ابطال می‌گردد».
بنابراین امکان صدور اجرائیه نسبت به سندی که موضوع مورد اجرائیه منجزا در سند قید شده باشد، روشن می‌گردد.
صلاحیت مرجع صادرکننده اجرائیه
با توجه به مطالبی که در مبحث مراجع صدور اجرائیه گفته شد، صدور اجرائیه در دفترخانه باید نسبت به اسنادی صورت بگیرد که مرجع درخواست صدور اجرائیه آن دفترخانه باشد به عبارتی دفترخانه برای صدور اجرائیه نسبت به آن سند صلاحیت داشته باشد.
بند الف ماده 11 آیین‌نامه اجراء مفاد اسناد رسمی مقرر می‌دارد: «در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و املولا منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط مالک و مستأجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا نشده باشد از دفترخانه‌ای که سند را ثبت کرده است» درخواست اجراء به عمل می‌آید. «در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء مفاد سند، ذی نفع باید به دادگاه مراجعه کند». بنابراین صدور اجرائیه نسبت به املاک ثبت نشده از صلاحیت دفترخانه خارج و در صلاحیت دادگاه می‌باشد.
شورای عالی ثبت هم براساس ماده 93 قانون ثبت که می‌گوید: کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است رأیی صادر کرده است که به لزوم صلاحیت مرجع صادرکننده اجرائیه تصریح دارد. شورای عالی ثبت در تاریخ 1321/12/11 نظر داده است: «چون مطابق ماده 93-92 قانون ثبت، لازم الاجرا بودن مدلول اسناد رسمی به وسیله اداره ثبت بدون مراجعه به دادگاه منحصر است به اسناد راجع به دیون و سایر اموال منقول و معاملات ثبت شده و شامل املاک ثبت نشده نخواهد بود، نسبت به اینگونه معاملات، ذی‌نفع فقط طبق مقررات می‌تواند به دادگاه صلاحیت دار مراجعه نماید.» و به همین دلیل دستور اجراء نسبت به ملک مورد اجاره را که به ثبت نرسیده بود، ابطال نمود.
در مورد قبوض اقساطی هم همانطور که گفته شد ثبت محل و در تهران اداره اجراء مرجع صالح برای صدور اجرائیه می‌باشد مگر اینکه طلبکار بخواهد از شرط مندرج در سند استفاده کند که در این‌صورت دفترخانه تنظیم‌کننده سند مرجع صالح برای صدور اجرائیه می‌باشد. با توجه به مطالب فوق، در صورتی که دفترخانه نسبت به صدور اجرائیه صلاحیت نداشته باشد، اجرائیه صادره از اعتبار قانونی برخوردار نبوده و ذی‌نفع می‌تواند به استناد ماه 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1322 که مقرر می‌دارد: «هرکس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یامخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد، می‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید» به دادگاه مراجعه و از دستور اجراء شکایت نماید.
براین‌اساس هرگاه سندی از دفترخانه فی البداهه برخلاف قانون تنظیم شده باشد«مثل اینکه با شرکت صغیر سند خرید تنظیم گردد» با توجه به اینکه طبق ماده 1289 قانون مدنی چنین سندی، سند عادی محسوب شده و دفترخانه یا ادارات ثبت صلاحیت اجراءاسناد عادی را ندارند، از این‌رو صدور اجرائیه روا نبوده و عمل لغوی می‌باشد و اثری بر آن مترتب نیست و به فرض صدور اجرائیه نباید بر وفق آن مبادرت به عملیات اجرایی کرد. همچنین با توجه به اینکه مراجع صادرکننده اجرائیه‌های ثبتی معین است، در صورتی که بر طبق رأی داور از دفترخانه یا اداره ثبت تقاضای صدور اجرائیه شود، به دلیل اینکه این امر در صلاحیت دادگاه می‌باشد، نسبت به آن اجرائیه صادر نخواهد شد.
در مورد اسنادی که صلاحیت صدور اجرائیه نسبت به آن دفترخانه باشد نیز، دفترخانه‌ای صالح می‌باشد که سند مورد درخواست اجرائیه در آن دفترخانه به ثبت رسیده باشد نه هر دفترخانه‌ای.
صلاحیت مراجع ثبتی در صدور اجرائیه و امکان رجوع دادگاه
با توجه به اینکه سند رسمی دارای قوه اجرایی بوده و متعهدله می‌تواند براساس آن درخواست صدور اجرائیه نماید، این سؤال مطرح می‌شود که آیا متعهدله می‌تواند به دادگاه هم رجوع کرده و با اقاله دعوی مورد تعهد را مطالبه کند؟
دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره 12-1360/3/16 خود رأی به امکان مراجعه متعهدله سند رسمی، به دادگاه داد. براساس این رأی لازم الاجرا بودن سند رسمی منافاتی با حق مراجعه به دادگستری ندارد و متعهدله می‌تواند برای الزام متعهد به انجام تعهدات مندرج در سند لازم الاجرا به محاکم قضایی مراجعه نماید. البته آنچه از نظر تحلیلی می‌توان گفت آن است که با آنکه سند رسمی دارای قوه اجرایی می‌باشد، به دستآوردن قوه اجرایی مجدد به وسیله دادگاه تحصیل حاصل و امری لغو خواهد بود، مگر آنکه صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت با مانعی مواجه شود که رسیدگی دادگاه را ایجاب نماید. ولی عملا دادگاه‌ها چنین دعوایی را می‌پذیرند و برآننند که با عدم منع از طرف قانون، امتناع از رسیدگی به اینگونه دعاوی طرق ماده 4 قانون آیین دادرسی مدنی استنکاف از احقاق حق محسوب خواهد شد. ولی به نظر می‌رسد بهتر است برای جلوگیری از تراکم دعاوی در دادگاه‌ها راهی برای منع رسیدگی دادگاه به سند رسمی در موارد غیرضروری پیش‌بینی شود. به نظر می‌رسد رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز حداقل یکی از علل اعطای وصف لازم الاجرایی را که همان عدم تراکم دعاوی در محاکم قضایی است، نقض می‌نماید.
** مجموعه نیک مبین در پکیج آموزشی تحت عنوان (نیک ثبت آنی) به شما آموزش های تخصصی و کاربردی را در خصوص چگونگی کار با سامانه ثبت آنی و نحوه تنظیم اسناد رسمی ارایه می دهد ***
با مراجعه به سایت نیک مبین یا با ارسال پیامک (نیک ثبت آنی) به شماره 09158531409 می توانید از این اموزش ها استفاده نمایید.
ما را در کانال آموزش ثبت آنی و تنظیم سند رسمی همراهی نمایید.
آدرس سایت رسمی نیک مبین : WWW.Nikmobin.com
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در تلگرام: https://t.me/niksantani
کانال قوانین حاکم بر تنظیم اسناد در تلگرام: @NIKMOBIN
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در ایتا https://eitaa.com/sabtani
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در سروش https://splus.ir/sabtani
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در روبیکا https://rubika.ir/niksabtani
تهیه شده به کوشش مریم فراهی ، سردفتر11 نیشابور
امیدواریم تجربه خوبی را از همراهی با نیک مبین داشته باشید. با تشکر
***صفر تا صد نحوه تنظیم قراردادهای رسمی و کار با سامانه های موجود در دفاتر اسناد رسمی به صورتی کاملا نوین و طبقه بندی شده ، همراه با کارعملی درسامانه ثبت انی و سامانه کاتب و بررسی قوانین و مقررات مرتبط به صورت کاملا کاربردی در مجموعه حقوقی ، ثبتی و مالیاتی نیک مبین***
- در این فایل های آموزشی به موضوعات ذیل و تمام جزییات و نکات کاربردی و علمی در قراردادهای مختلف اعم از حوزه املاک، خانواده و غیره مسلط خواهید شد
- قابل استفاده برای تمامی حقوقدانان و کارکنان دفاتر اسناد و سران دفاتر، دفتریاران و عموم اشخاص که موضوعات حقوقی، خانوادگی و ثبتی دارند از تشکیل پرونده تا انتخاب و تشخیص نوع سند در موضوعات مختلف
- به محض خرید برای شما لایسنس ایجاد می شود و میتوانید بلافاصله به فایلهای آموزشی دسترسی داشته باشید
- این فایلها را بعد از یک بار دانلود کردن، به صورت آفلاین نیز میتوانید مشاهده کنید
- این فایلها دارای محدودیت زمانی نیستند و بدون محدودیت زمانی به فایلهای آموزشی دسترسی دارید
- از این فایلهای آموزشی برای آموزش کارمندان خود نیز میتوانید استفاده کنید
- جهت تهیه فایلها میتوانید به قسمت فروشگاه سایت نیک مبین مراجعه کنید یا به شماره 09158531409 پیام دهید
