بند ۳۸۳ - نحوه تفکیک املاک

بند ۳۸۳ - نحوه تفکیک املاک

بند ۳۸۳ - به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطرنشان مینماید

1- ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت  طبق نقشهای انجام دهند که براساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

۲ - در مورد تفکیک ساختمانهایی که به صورت آپارتمان احداث شدهاند با توجه به گواهی پایانکار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه آن اقدام می شود.

3 - در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر طبق گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل انباری ،راهروها تابلوهای آب و برق مرکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مواردی که این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت رأساً نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

۴- در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ مستنداً به تبصره ۸ از ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت رأساً اقدام به تفکیک نمایند.

۵- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۴۸ - ۶۳/۱۰/۲۴ هیئت عمومی دیوانعالی کشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل میشود.

۶ - تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است. 

(اصلاح شده بند ۳۷۰ مجموعه بخشنامه های تا آخر سال ۴۹ و بخشنامه شماره ۳۲۱۰/۳-۵/۵/۱۳۵۴)

ماده ۱۵۴ قانون ثبت - اصلاحی (۶۵/۴/۳۱) دادگاهها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهر سازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.  ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی (۱۳۹۰/۱۱/۲۸) ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افر از اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالكين عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال ، رسید، تسلیم شهرداری می نماید باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (۵) ، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت ،فوق دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می نماید

تبصره ۱ - رعایت حدنصابهای تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصابها ضوابط ، آیین نامهها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل در تهیه و تأیید کلیه نقشههای تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی وحقوقی مصوب سال ۱۳۸۱

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی - اقتصادی سال مصوب ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن

تبصره ۲ - در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اقدام خواهد شد.

تبصره ۳ - در اراضی با مساحت بیش از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵٪) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای ، مالک تا بیست و پنج درصد (۲۵) از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید شهرداری مجاز است با توافق ، مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

تبصره ۴ - کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

تبصره ۵ - هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی جرم تلقی شده و متخلفین طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۲۷ - مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری میتواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری نماید. تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اصلاحی (۵۸/۶/۲۷ - دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید .نمایند در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده (۱۰۰) قانون شهرداریها (۱۳۵۵/۱۱/۲۴) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع میباشد در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع میباشد.

رأی شماره ۴۸ مورخ ۶۳/۱۰/۲۴ وحدت رویه هیأت عمومی دیوانعالی کشور که از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز بعد از بخش نامه بند ۳۸۳ چاپ شده عبارتست از: وحدت رویه ردیف: ۴۹/۴۲ - رأی شماره ۴۸ - ۱۳۶۳/۱۰/۲۴

هر چند با استفاده از ملاک ماده ۳ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی مصوب ۱۳۵۸/۹/۱۷ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران مؤخر التصویب بر آئین نامه مورخ ۱۳۵۵/۲/۲۷ هیئت وزیران و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسیم اموال مشترک افراز اراضی فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرکها بین مالکین مشاعی به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار به استثناء مواردی که قانوناً نیاز به تأیید مقامات خاصی دارد بلا اشکال است اما نظر به اینکه برابر فصل دوم آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵/۲/۲۷ ایجاد هرگونه ساختمان و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مستلزم رعایت ضوابط پیش بینی شده در آئین نامه مزبور من جمله پروانه ساختمانی و یا اعمال ماده ۸ آن میباشد که پذیرش تقاضای افراز زمینهائی که در آنها بدون رعایت ضوابط و مقررات آئین نامه مرقوم احداث بنا شده به مثابه نادیده انگاشتن مقررات آئین نامه مزبور و تأیید عمل خلاف مدلول آن خواهد بود بنابراین دعوی افراز اراضی خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرکهای دارای ساختمان بدون اینکه درایجاد ساختمان رعایت آئین نامه فوق شده باشد قابلیت استماع را ندارد و چون حسب محتویات پرونده های محاکماتی در هر یک از پلاکهای مورد درخواست افراز دو باب ساختمان مجزا از یکدیگر بدون رعایت مقررات آئین نامه مزبور احداث گردیده رای شعبه دوم عمومی حقوقی کرج مالا متضمن معنای فوق تشخیص داده و تأیید میشود این رأی برابر ماده ۳ مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری در موارد مشابه لازم الاتباع است آیین نامه استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۰/۲/۱۰ جایگزین آیین نامه مصوب سال ۱۳۵۵ شده است.