شناسایی مالک رسمی به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول تاثیرات مهمی در حوزه تنظیم اسناد و قراردادهای راجع به اموال غیر منقول داشته است، تمامی نهادها و ادارات و سازمان ها اعم از سازمان ثبت اسناد و املاک و ادارات ثبت ، مراجع قضایی و شبه قضایی و و تمامی دستگاه های اجرایی و خصوصا دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک و بنگاه های املاک نیز تحت تاثیر این قانون تغییرات و تحولاتی داشته اند که در این فیلم آموزشی قسمتی از اثار و تاثیرات ناشی از این قانون را بررسی می نماییم.
در این قسمت تلاش ما در بررسی مفهوم شناسایی مالک رسمی به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می باشد.
می دانید که ماده یک قانون الزام شخصی را مالک رسمی معرفی کرده است که اسم او رسما در دفتر املاک به عنوان مالک رسمی ثبت شده باشد و صرف ثبت درسامانه ثبت الکترونیک اسناد موجب مالک رسمی تلقی شدن نمی شود و همان طور که در آیین نامه امده است ، اشخاصی که صرفا در کاتب و سکوهای مربوطه قراردادهای خود را ثبت می نمایند دارنده حق تلقی می شوند و نه مالک رسمی و تا زمانی که در دفاتر اسناد رسمی این قرارداد ثبت و تایید نشود عملا اسم شخص در دفتر املاک واحدهای ثبتی به عنوان مالک رسمی ثبت شناسایی نمی شود و به عنوان مالک رسمی شناسایی نمی شود.
جهت مشاهده فایل آموزشی می توانید لینک این فیلم را در اپارات مشاهده نمایید:
و یا فیلم ذیل را مشاهده نمایید.
در قانون الزام به ثبت رسمی شخصی را مالک رسمی می داند که اسم او در دفتر املاک رسما به عنوان مالک ثبت شده باشد. توجه به این معیار با توجه به اصطلاحاتی که در ایین نامه ها به کار رفته به خوبی موید این امر است که صرف ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و کاتب موجب مالک شناخته شدن نمی شود و همان طور که در ایین نامه قید شده این اشخاص نهایتا دارند حق تلقی می شوند و نه مالک رسمی و بایستی فرایند ثبت و تایید در دفاتر اسنادر سمی صورت گیرد تا نهایتا مالک رسمی تلقی شوند و اثار ثبت رسمی منتفع گردند.
متن کامل ماده 1 قانون الزام :
یک سال پس از راهاندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (10) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه بهصورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاههای اجرایی موضوع ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمیشود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته میشود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده میشود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
تبصره 1- دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌالیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌالیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد.
تبصره 2- میزان مالیات، حقالثبت و حقالتحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم میشود.
تبصره 3- مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آنرا بهصورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید.
تبصره 4- مفاد این ماده درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازمالاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (10) این قانون راهاندازی نشده باشد.
تبصره 5 - دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آییننامهای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.
تبصره 6 - مرجع قضایی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد میکند.
در بسته نیک کاتب با موضوعات ذیل آشنا خواهید شد:
1.اسناد قولنامه و قرارداد خصوصی موضوع ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی
2.آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی
3.بحث استدلالی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی
4.اسناد پیش فروش
5.اسناد مشارکت در ساخت
6.آشنایی با سکوی کاتب(بروزرسانی 1404)
7.آیین نامه تبصره 1 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی
8.آیین نامه ماده 7 قانون الزام به ثبت رسمی
9.آیین نامه تبصره3 ماده14 قانون الزام به ثبت رسمی
10.آیین نامه تبصره3 ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی
11.آیین نامه تبصره 8 ماده 10 قانون الزام
12. آیین نامه تبصره10 ماده 10 قانون الزام
13. ایین نامه ماده 8 قانون الزام
18. آیین نامه ماده10 و تبصره های 1 و2 آن
19. ماده خوانی قانون الزام به ثبت رسمی
20 تجزیه و تحلیل قانون الزام به ثبت رسمی
کانال آموزش تنظیم اسناد در تلگرام: https://t.me/niksabtani
کانال قوانین حاکم بر تنظیم اسناد در تلگرام: https://t.me/nikmobin
در ایتا https://eitaa.com/sabtani
در سروش https://splus.ir/sabtani
در روبیکا https://rubika.ir/niksabtani
در بله: https://ble.ir/sardaftarinikombin
تهیه شده به کوشش مریم فراهی ، سردفتر11 نیشابور
آموزش صفر تاصد نحوه تنظیم اسناد رسمی
سیر تا پیاز سردفتری
کاراموزی و گارکاه عملی سردفتری و دفتریاری
آموزش جامع تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی
آموزش عملی و کاربردی ثبت آنی و کاتب
خودآموز جامع سردفتری
مدرس:مریم فراهی با بیست سال سابقه تدریس در دانشگاه و سردفتردی
09158531409
www.nikmobin.com
