حق الثبت وحق التحریراسناد راجع به حق واگذاری موضوع ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

به موجب نظر آقای دکتر سیامک بهارلویی ؛ رئیس دفتر حقوقی شورای عالی سردفتری کشور 

به نام خداوند

با سلام و احترام

پرسش یکی از کانون های سردفتری کشور راجع به حق الثبت وحق التحریراسناد راجع به حق واگذاری موضوع ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول وپاسخ اداره اموراسناد وسردفتران سازمان ثبت اسناد واملاک کشور، ابهاماتی را برانگیخت و سبب سوالات مکرر همکاران محترم کشورازدفتر حقوقی شورای عالی سردفتری گردید.

لذا بدین وسیله نظریه مشورتی این دفتر راجع به موضوع فوق بدین شرح اعلام می گردد:

1- تنظیم سند رسمی صلح حقوق کسب و پیشه و سرقفلی مشمول صدرماده 46 قانون ثبت بوده و اختیاری است و دفتر اسناد رسمی صرفا در صورت درخواست متعاملین می بایست به آن مبادرت نماید و در غیر این صورت سند انتقال غیر منقول بدون تصریح به حقوق کسب و پیشه و سرقفلی بلامانع است.

• لازم به یادآوری است تنظیم سند رسمی انتقال حق کسب و پیشه علیرغم تصریح تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سال 1356 بنا بر رویه قضایی و ثبتی هرگز از موارد ثبت الزامی اسناد تلقی نگردید و قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سال 1376 نیز انتقال رسمی حق سرقفلی را ضروری اعلام ننمود
• وهمچنین ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول علیرغم تلاش تام در توسعه مصادیق معاملات مشمول قانون و با وجود در مقام بیان بودن و ذکر جزییات، ضرورت انتقال رسمی حق کسب و پیشه و سرقفلی را تصریح ننموده است.
• مضافا ماده 4 قانون الزام نیز صرفا در صدد بیان تکالیف دفترخانه در نحوه محاسبه مالیات انتقال حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری یا اداری است و از آن لزوم تنظیم سند رسمی انتقال حقوق مذکور مستفاد نیست.
• با همه این احوال چنانچه در لزوم یا عدم لزوم ثبت اسناد حقوق کسب و پیشه و سرقفلی تردید شود ، اصل بقاء متیقن سابق و استصحاب عدم ضرورت ثبت اسناد رسمی حقوق کسب و پیشه و سرقفلی پیش از قانون الزام است.

2- با توجه به آنکه حقوق ناشی ازموقعیت تجاری یا اداری برخلاف حق کسب و پیشه و حق سرقفلی مستقل از ملک نیستند، لذا هرگونه انتقال مالکیت املاک دارای موقعیت تجاری یا اداری -ولو آنکه بصورت عرصه فاقد اعیانی باشند- به صرف احرازو اثبات موقعیت تجاری یا اداری، نیازمند پرداخت مالیات موضوع ماده 4 قانون الزام می باشند.

3- ماخذ محاسبه حق الثبت وحق التحریر اسناد صلح حقوق فوق الذکر ، صرفا مبلغ اعلامی متعاملین است اعم از آنکه مبلغ اعلامی کمتر یا بیشتر از 25 برابر ارزش منطقه بندی ملک باشد، بنابراین چنانچه سند حاکی از صلح حقوق مزبور مستقلا تنظیم شده باشد حق الثبت و حق التحریر مطابق مبلغ اعلامی و برابر مقررات جاری وصول می گردد و چنانچه انتقال حقوق مزبور ضمن سند انتقال ملک درج گردد ، می بایست حق الثبت و حق التحریر برابر مبلغ اعلامی طرفین و متناسب با سند صلح حقوق محاسبه گردد و سپس به مبلغ حق الثبت و حق التحریر سند اصلی اضافه گردد.

بدیهی است معیار مندرج در تبصره 1 ماده 4 قانون الزام ومیزان 25 برابری مبلغ منطقه بندی که صرفا مبنای محاسبه مالیات حق واگذاری می باشد ،مطلقا نمی تواند معیار وصول حق الثبت و حق التحریر باشد.

چنانکه این مهم حتی درنامه شماره 60974/1405 مورخ 21/4/1405 مدیر کل امور اسناد و سردفتران خطاب به اداره ثبت اسناد و املاک استان فارس ، ضمن پاراگراف دوم با عبارت : « قیمت مزبور ( ارزش واقعی پرداخت شده بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه ) مبنای وصول مورد پرسش خواهد بود » نیز تصریح شده است.

بنابراین استناد به نامه فوق برای اخذ وجوه مزبور مطابق تبصره 1 ماده 4 قانون الزام فاقد وجاهت قانونی است.

4- اعمال ضرایب تبصره 3 ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم بنا بر نص صدر ماده مزبور، صرفا در مورد املاک است نه حقوق و در مورد اسناد صلح حقوق کسب و پیشه و سرقفلی اعمال ضرایب مزبورصحیح به نظر نمی رسد.

بیست و هفتم تیر ماه سال 1405 شمسی

دفتر حقوقی شورای عالی سردفتری کشور ؛ دکتر سیامک بهارلویی