قانون آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1393
آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
مصوب 1393/03/07 هیات وزیران
ماده 1
در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:
الف - قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان - مصوب 1389-.
ب - پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستاجر.
پ - مالک رسمی زمین: شخصی که مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاک - مصوب 1310 - دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.
ت - مستاجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می‌باشد.
ث - سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستاجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.
ج - سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.
چ - عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.
ح - مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ - گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.
د- شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان - مصوب 1374 - و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تاسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.
ذ- هیات داوری: هیات موضوع ماده (20) قانون.
ماده 2
قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده 3
سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.
ماده 4
واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده 5
کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده 6
در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
ماده 7
ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (7) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
ماده 8
در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
ماده 9
در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.
ماده 10
شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.
ماده 11
در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.
ماده 12
پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تعیین خواهد شد.
ماده 13
در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده 14
پیش‌فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش‌خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش‌فروشنده را اخذ نماید والّا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (17) و (18) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی‌باشد.
ماده 15
در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (6) ماده (2) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش‌خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدر‌السهم او بلامانع می‌باشد. در این حالت پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش‌فروشنده است می‌تواند با جلب نظر هیات‌داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تامین و استیفا نماید.
تبصره - تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.
ماده 16
تنظیم قرارداد پیش‌فروش از طرف مستاجر یا سرمایه‌گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش‌فروش می‌باشد.
ماده 17
امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تایید موضوع مواد (13) و (14) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.
ماده 18
اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.
ماده 19
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش می‌باشد. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستور‌العملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.
ماده 20
رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر‌کننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والّا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.
ماده 21
وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع‌رسانی نمایند.
ماده 22
ماخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخی از درآمد‌های دولت و مصرف آن در موارد معین - مصوب 1373 - با اصلاحات بعدی می‌باشد.
معاون اول رئیس‌جمهور - اسحاق جهانگیری
***صفر تا صد نحوه تنظیم قراردادهای رسمی و کار با سامانه های موجود در دفاتر اسناد رسمی به صورتی کاملا نوین و طبقه بندی شده ، همراه با کارعملی درسامانه ثبت انی و سامانه کاتب و بررسی قوانین و مقررات مرتبط به صورت کاملا کاربردی در مجموعه حقوقی ، ثبتی و مالیاتی نیک مبین***
- در این فایل های آموزشی به موضوعات ذیل و تمام جزییات و نکات کاربردی و علمی در قراردادهای مختلف اعم از حوزه املاک، خانواده و غیره مسلط خواهید شد
- قابل استفاده برای تمامی حقوقدانان و کارکنان دفاتر اسناد و سران دفاتر، دفتریاران و عموم اشخاص که موضوعات حقوقی، خانوادگی و ثبتی دارند از تشکیل پرونده تا انتخاب و تشخیص نوع سند در موضوعات مختلف
- به محض خرید برای شما لایسنس ایجاد می شود و میتوانید بلافاصله به فایلهای آموزشی دسترسی داشته باشید
- این فایلها را بعد از یک بار دانلود کردن، به صورت آفلاین نیز میتوانید مشاهده کنید
- این فایلها دارای محدودیت زمانی نیستند و بدون محدودیت زمانی به فایلهای آموزشی دسترسی دارید
- از این فایلهای آموزشی برای آموزش کارمندان خود نیز میتوانید استفاده کنید
- جهت تهیه فایلها میتوانید به قسمت فروشگاه سایت نیک مبین مراجعه کنید یا به شماره 09158531409 پیام دهید
برخی موضوعات مندرج در بسته های آموزشی نیک ثبت آنی :
|
1- اقسام استعلامات و مکاتبات مورد نیاز |
20- وکالت طلاق |
39- اقسام اسناد تقسیم نامه |
58- وکالت کاری اموال غیرمنقول |
77- قولنامه همراه وکالت فروش |
96- اقاله سایر اموال |
|
2- آشنایی با ثبت و استعلام ثبت |
21- اقرارنامه دریافت مهریه |
40- تقسیم اموال منقول و غیرمنقول |
59- وکالت فروش اموال غیر منقول |
78- متمم قولنامه |
97- متون حقوقی اسناد اقاله |
|
3- استعلام مالیاتی و نکات موثر در مالیات ها |
22- ابرا مهریه |
41- اقسام اسناد غیر منقول جریانی |
60- سند وکالت نامه |
79- رفع محدودیت ثبتی از قولنامه ها |
98- پیش فروش ها و اقسام نکات کاربردی و مهم در اسناد پیش فروش ها در حالت های مختلف |
|
4- آشنایی با سمت های مختلف در اسناد مختلف و معنا و مفهوم انها |
23- بذل مهریه |
42- اقسام اسناد قطعی غیر منقول |
61- تفویض وکالت |
80- اسناد ورثه ای |
99- اقسام درخواست‌های اجرا از واحدهای ثبتی و نحوه صدور تقاضاهای اجرا |
|
5- نکات مربوط به اشخاص اصیل و نمایندگان آنها |
24- اقرارنامه تمام حقوق |
43- اقسام اسناد صلح |
62- نکات کاربردی |
81- انحصار وراثت |
100- اقسام تقاضاهای اجرائیه از واحدهای اجرا و بررسی نکات مرتبط جهت صدور اجرايیه |
|
6- اسناد وابسته در ایران و خارج از ایران |
25- صلح اسقاط حق وکیل |
44- صلح حق انتفاع |
63- نمونه وکالت نامه ها ملک کاری |
82- نکات مالیات بر ارث |
101- اقسام خدمات ثبتی از گواهی عدم حضور، صدور قبض اقساطی، و غیره تا ابطال سند به حکم دادگاه و مراحل و مدارک مورد نیاز در هر مورد |
|
7- اقسام اسناد مالکیت و تمامی نکات مرتبط با آن |
26- رضایت زوجه به زوج |
45- صلح غیرمنقول |
64- قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند |
83- سهم الارث زوج و زوجه |
96- اقاله سایر اموال |
|
8- بررسی تصدیق اصالت اسناد و اوراق اسناد |
27- وکالت حضانت |
46- صلح سهام و سهم الشرکه |
65- بانکی و غیر ملک |
84- سهم الارث طبقات نسبی اول و دوم و سوم |
97- متون حقوقی اسناد اقاله |
|
9- اتوماسیون اداری (نامه های ارسالی و نامه های دریافتی) |
28- اقرارنامه زوجیت |
47- صلح فیش حج |
66- اخذ مدرک تحصیلی |
85- نکات کاربردی اسناد ورثه ای |
98- پیش فروش ها و اقسام نکات کاربردی و مهم در اسناد پیش فروش ها در حالت های مختلف |
|
10- اقسام دفاتر فیزیکی موجود در دفاتر اسناد رسمی و نحوه استفاده از آنها |
29- اقرارنامه نسب |
48- صلح ممر متروکه شهرداری |
67- فیش حج |
86- مثال ها و نمونه های عملی اسناد ورثه ای |
99- اقسام درخواست‌های اجرا از واحدهای ثبتی و نحوه صدور تقاضاهای اجرا |
|
11- چگونگی محاسبه و وصول عوارض شهرداری ها |
30- اقسام اسناد نقلیه موتوری |
49- صلح معابر شهرداری |
68- انتقال سهم الشرکه |
87- نمودار های کاربردی تمامی طبقات ارث |
100- اقسام تقاضاهای اجرائیه از واحدهای اجرا و بررسی نکات مرتبط جهت صدور اجرايیه |
|
12- اقسام اسناد وصیت عهدی |
31- وکالت تعویض پلاک |
50- صلح سرقفلی و ... |
69- تعویض پلاک و ترخیص |
88- استثنائات موجود در سهم الارث هر طبقه |
101- اقسام خدمات ثبتی از گواهی عدم حضور، صدور قبض اقساطی، و غیره تا ابطال سند به حکم دادگاه و مراحل و مدارک مورد نیاز در هر مورد |
|
13- اقسام اسناد وصیت تملیکی |
32- وکالت فروش |
51- اقسام اسناد قطعی با حق استرداد |
70- تفویض |
89- اسناد اقرارنامه فسخ و فک رهن |
96- اقاله سایر اموال |
|
14- اقسام اسناد اجاره اموال غیر منقول |
33- تفویض فروش |
52- اقسام اسناد رهنی |
71- حواله خودرو |
90-اسناد اقرارنامه عزل موکل و استعفاوکیل |
97- متون حقوقی اسناد اقاله |
|
15- اقسام اسناد اجاره اموال منقول |
34- تفویض وکالت کاری |
53- خرید مسکن |
72- اسناد قولنامه |
91- اسناد انتقال اجرایی ثبتی و دادگاهی |
98- پیش فروش ها و اقسام نکات کاربردی و مهم در اسناد پیش فروش ها در حالت های مختلف |
|
16- اقسام اسناد رضایت |
35- قطعی منقول |
54- تعویض وثیقه |
73- سامانه کاتب |
92- اسناد مشارکت در ساخت |
99- اقسام درخواست‌های اجرا از واحدهای ثبتی و نحوه صدور تقاضاهای اجرا |
|
17- اقسام اسناد خانواده |
36- وکالت حواله خودرو |
55- متمم مالی و غیر مالی |
74- تنظیم قولنامه صلح مشروط |
93- اسناد اقاله |
100- اقسام تقاضاهای اجرائیه از واحدهای اجرا و بررسی نکات مرتبط جهت صدور اجرايیه |
|
18- اقرارنامه دریافت مهریه |
37- رهن خودرو |
56- روش اقساطی و مشارکت مدنی |
75- تعهد به بیع و قولنامه فروش |
94- اقاله اموال غیر منقول |
101- اقسام خدمات ثبتی از گواهی عدم حضور، صدور قبض اقساطی، و غیره تا ابطال سند به حکم دادگاه و مراحل و مدارک مورد نیاز در هر مورد |
|
19- اقرارنامه شروط ضمن عقد |
38- صلح خودرو |
57- اقسام اسناد وکالت |
76- قولنامه صلح قطعی غیرمعوض |
95- اقاله وسایل نقلیه |
|
