چه کسانی مشمول مالیات بر اجاره می شوند؟

مالیات بر اجاره مبلغی است که دولت بابت اجاره ملک از شخص حقیقی یا حقوقی دریافت می‌کند.

اصطلاح ملک شامل:

زمین.

خانه شخصی.

آپارتمان با هر کاربری مسکونی تجاری یا اداری می‌شود.

بنابراین در صورتی که ملکی را اجاره می‌کنیم، هرساله باید مبلغی را برای مالیات بر درآمد اجاره آن ملک پرداخت کنیم.

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره تعیین مالیات بر درآمد اجاره بر مبنای درآمدی که فرد در سال کسب می‌کند تعیین می‌شود.

برای تعیین مبلغ مالیات بر اجاره باید اجاره سالانه را مشخص کنید.

در صورتی که جهت اجاره یک ملک پول پیش پرداخت نکرده باشید، مبلغ اجاره را باید در ۱۲ ضرب کنید تا اجاره سالانه به دست بیاید.

در صورتی که پول پیش پرداخت کرده باشید، ۱۸ درصد از مبلغ رهن را باید محاسبه کرده و حاصل آن را با اجاره سالانه جمع ببندید. طبق قانون، ۲۵ درصد از درآمد اجاره، از مالیات معاف است.

جهت محاسبه آن باید عدد به دست آمده را ضربدر ۷۵ درصد کنید.

چه کسانی مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره هستند؟

مالیات بر درآمد طبق اصول، توسط مؤدی یعنی تحصیل ‌کننده درآمد پرداخت می‌شود. صاحبین املاک اجاره‌ای، باید در زمان تعیین شده اظهارنامه مالیاتی خود را طبق مهلت زمانی تعیین شده به همراه مدارک مربوطه به اداره مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت کنند.

مالیات بر درآمد اجاره ملک از شخص اجاره دهنده، اخذ می شود.

شخص اجاره دهنده، می تواند مالک ملک یا مستاجری باشد که دارای حق اجاره مجدد، ملک تحت اجازه خود به شخص ثالث می باشد.

• از این رو، مالیات بر درآمد اجاره ملک به مستاجر ملک تجاری، اداری و مسکونی ارتباطی ندارد و بر عهده اجاره دهنده ملک می باشد. پس پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده مالک است.
• مالک تا پایان تیر ماه هر سال، فرصت دارد تا اظهارنامه مالیاتی خود را همراه با مدارک و مستندات مورد نیاز اعم از کپی قرارداد اجاره ملک و مستنداتی دال بر مالک بودن شخص را به سازمان امور مالیاتی کشور ارائه کند.
• در صورتی که ملک فاقد قرارداد اجاره یا اجاره نامه باشد یا مالک آن را ارائه نکند، سازمان امور مالیاتی مطابق با نرخ قانونی اجاره بها، نرخ مالیات ملک را مشخص می کند.
• وظیفه سازمان امور مالیاتی، بررسی صحت مدارک ارسالی فوق و تعیین مالیات بر اجاره سالانه مالک می باشد.
• در صورت عدم رضایت از میزان مالیات تعیین شده، مالک می تواند پس از ابلاغ سازمان امور مالیاتی کشور در یک بازه یک ماهه، اعتراض خود را ثبت کند تا رئیس اداره مالیات و هیات حل اختلاف مالیاتی به این اعتراض رسیدگی کنند.
• در صورت اجاره ملک تجاری و اداری توسط اشخاص حقوقی، مستاجر که شخصی حقوقی است، می تواند به صورت مستقیم مالیات بر اجاره را از اجاره ماهانه، کم کند و آن را به سازمان امور مالیاتی پرداخت نماید.
• مستاجر پس از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک تجاری و اداری بایستی رسید پرداخت مالیات بر اجاره را در اختیار صاحب ملک قرار دهد.

چه کسانی از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند؟

 از جمله شرایط معافیت از مالیات بر درآمد اجاره ملک، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1-در صورتی که شخص درآمدی به غیر از اجاره ملک نداشته باشد، بر اساس قانون می‌تواند از مالیات معاف شود. ولی اگر مبلغ اجاره بیش از مقدار تعیین شده در عرف باشد، باید مازاد اجاره آن را پرداخت کند.

2-اگر شخص، ملک خود را جهت اقامت یا فعالیت تجاری و اداری بستگان درجه یک خود در نظر بگیرد، از پرداخت مالیات معاف است.

3-طبق قانون معافیت زیربنایی، در تهران، در صورتی که متراژ خانه کمتر از ۱۵۰ متر و در شهرستان کمتر از ۲۰۰ متر باشد، شامل پرداخت مالیات نیست.

4-مبلغ‌هایی که برای بازسازی ملک از دولت دریافت می‌شود، مشمول مالیات نیست.

5-اگر صاحب واحد مسکونی ملک خود را به فروش برساند و مهلت تخلیه ملک در سند انتقال ذکر شده باشد، بر اساس قانون، آن ملک تا ۶ ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف است. در این مدت، صاحب قبلی فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.

 مالیات اجاره در مورد اشخاص حقوقی 

در صورتی که موجر، شخص حقوقی باشد، موظف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه‌ای برای مالیات بر درآمد اجاره نیست.

بر اساس تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص حقوقی باید مالیات بر درآمد مال‌الاجاره پرداختی را کسر کرده و ظرف مدت ۱۰ روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک، پرداخت کرده و رسید آن را به موجر تسلیم کنند.

نکاتی در خصوص مالیات بر اجاره 

 طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، نکات زیر در مورد مالیات بر اجاره باید مورد توجه قرار گیرند:

 1-درآمد مشمول مالیات در مالیات اجاره، ۷۵ درصد از کل اجاره دریافتی است.

2-زمانی که تمام یا مبلغی از اجاره به رهن تبدیل شده باشد، مبلغ رهن باید با نرخ یک و نیم درصد به اجاره ماهانه تبدیل شود.

 3-هر زمان که مستاجر ملک را اجاره دهد، درآمد مشمول مالیات اجاره او، تفاوت اجاره دریافتی و پرداختی است.

4-شرکت‌هایی که خانه‌های سازمانی را در اختیار کارمندان خود قرار می‌دهند، در صورت تشخیص، مالیات عملکرد طبق دفاترشان شامل این مالیات اجاره نخواهند بود.

5- محل سکونت مالک و خانواده و فرزندان و اجداد و افراد تحت تکفل او، به میزان هر واحد برای یک نفر، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف خواهد بود.

6- املاکی که به صورت رایگان در اختیار افراد غیرمشمول مالیات قرار می‌گیرد، از مالیات اجاره معاف است.

7- املاکی که با اثاث یا ماشین‌آلات اجاره داده می‌شوند، مبلغ اجاره دریافتی برای اثاث و ماشین ‌آلات به درآمد اجاره اضافه خواهد شد

تقسیم بندی اقسام مالیات ها و قرار گرفتن مالیات بر اجاره در

تقسیم بندی مربوط به گروه مالیات های مستقیم و مالیات املاک و  مستغلات

مالیات به دو دسته مالیات های مستقیم و غیرمستقیم تقسیم شده است.

از زیر مجموعه های مالیات مستقیم می توان به 1-مالیات بر درآمد حقوق، 2-مالیات بر درآمد مشاغل، 3-مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی، 4-مالیات بر درآمد اتفاقی و 5-مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اشاره کرد.

مالیات بر درآمد املاک هم دسته بندی مختلفی دارد. این دسته بندی ها شامل1- مالیات بر درآمد اجاره، 2-مالیات بر نقل و انتقال ملک، 3-مالیات بر خانه خالی و املاک بدون متصرف می شود.

مالیات بر درآمد اجاره ملک، نوعی مالیات مستقیم از زیر مجموعه مالیات بر درآمد املاک و مستغلات می باشد.

نرخ مالیات بر اجاره املاک 

تعیین نرخ مالیات بر درآمد اجاره، هر ساله توسط کمیسیون تلفیق مجلس انجام می شود. محاسبه مالیات بر اجاره به عوامل مختلفی اعم از اجاره نامه، کاربری ملک و میزان اجاره بها بستگی دارد. قاعدتا، هر ساله با افزایش اجاره بها، میزان نرخ مالیات هم افزایش می یابد.

در این میان، افرادی هستند که از پرداخت مالیات بر اجاره معاف می شوند. افرادی که از پرداخت مالیات معاف می شوند، بایستی مطابق با ماده ۵۳، ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات های مستقیم، شرایط خاصی داشته باشند.

 مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می شوند، پس از کسر %۲۵ از کل مال اجاره (نقدی و غیر نقدی)، بابت هزینه ها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، اعمال می شود.

به عبارتی، مالیات بر درآمد اجاره یا مالیات اجاره به %۷۵ اجاره بهای تعیین شده، تعلق می گیرد.

اصولا بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر درآمد اجاره ملک به قرارداد اجاره یا اجاره نامه بستگی دارد. اما این مضوع استثنائاتی نیز دارد که به شرح ذیل می باشد:

 1- اجاره نامه ای وجود نداشته باشد

2-یا مبلغ مندرج در قرارداد کم تر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد

3- یا واحدهای مسکونی مشمول ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم باشند،

 در این موارد  ارقام مندرج در جدول املاک تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی هم در تعیین نرخ مالیات تاثیرگذار است.

• نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک برای اشخاص حقوقی برابر ۲۵ درصد
• و برای اشخاص حقیقی مطابق ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم می باشد.

1. برای درآمدهای کم تر از ۵۰ میلیون تومان، ۱۵ درصد مالیات
2. و برای درآمدهای بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان، ۲۰ درصد مالیات در نظر گرفته شده است.
3. برای درآمدهای بیش تر از ۱۰۰ میلیون تومان، مالک بایستی ۲۵ درصد مالیات پرداخت کند.

مطابق اعلام وزارت راه و شهرسازی، موجر یا مستاجر ملک بایستی اطلاعات ملک (برای موجرین) و وضعیت اسکان (برای مستاجرین) را در سامانه املاک و اسکان به آدرس اینترنتی amlak.murd.ir ثبت کنند.

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک

 نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک به شرح زیر است:

• در ابتدا، اجاره بهای سالانه محاسبه می شود. اجاره بهای سالانه از حاصل ضرب اجاره بهای ماهانه در ۱۲، به دست می آید. اگر مبلغی از وجه پرداختی به موجر به صورت پول پیش باشد، بایستی ۱۸ درصد از پول پیش با اجاره بهای سالانه جمع شود.
•  مالیات بر اجاره به %۷۵ اجاره بها تعلق می گیرد. بایستی %۷۵ عدد به دست آمده از مرحله قبل را محاسبه نمود.
• عدد به دست آمده را بررسی نمایید که در کدام ردیف قرار می گیرد ، یعنی کم تر از ۵۰ میلیون تومان  یا بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان  یا بیش تر از ۱۰۰ میلیون تومان، است
• سپس بر اساس ردیفی که به دست اورده اید، نرخ مالیات را استخراج نمایید.
• درصد مالیاتی را بایستی در عدد به دست آمده، ضرب کنید تا مالیات بر اجاره ملک به دست آید.

مستندات قانونی در خصوص مالیات بر اجاره املاک

در قانون مالیات های مستقیم، مواد ۵۲ تا ۸۰ مربوط به مالیات بر درآمد املاک می باشد. 

مستندات قانونی که در خصوص معافیت از مالیات بر اجاره وجود دارد به شرح دیل می باشد:

1. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، اگر محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا سایر افراد تحت تکفل مالک باشد، مالک از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف می شود.
2. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، خانه های سازمانی که به صورت رایگان در اختیار اشخاص حقوقی قرار می گیرند، معاف از مالیات بر اجاره هستند.
3. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، املاکی که به طور رایگان در تصرف وزارت خانه ها، موسسات دولتی، شهرداری و دهیاری هستند و دستگاه هایی که بودجه آن ها به کمک دولت تامین می شود، معاف از مالیات بر درآمد اجاره ملک می شوند.
4. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، اگر صاحب ملک، حداکثر تا ۶ ماه پس از فروش ملک با توافق خریدار در ملک استقرار داشته باشد، مالک جدید، معاف از مالیات بر اجاره می شود.
5. مطابق ماده ۵۵ قانون مالیات های مستقیم، اگر مالک در ملک دیگری مستاجر باشد، در صورتی که درآمد اجاره تا سقف اجاره بهای پرداختی آن ها بابت ملک استیجاری باشد، مالک از پرداخت مالیات بر اجاره، معاف می شود.
6. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، مالکان مجتمع های مسکونی که دارای بیش از ۳ واحد استیجاری با رعایت الگوی مصرف مسکن (بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی) می باشند، درآمد حاصل از اجاره املاک آن ها معاف از مالیات است.
7. مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، درآمد اجاره املاک مسکونی با زیربنای مفید کم تر از ۱۵۰ متر مربع در تهران و ۲۰۰ متر مربع در سایر نقاط کشور، معاف از مالیات می باشند.
8. مطابق ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم، اشخاص حقیقی که به جز درآمد اجاره ملک، درآمد دیگری ندارند، از پرداخت مالیات بر اجاره، معاف هستند.

مهلت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک

مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک و پرداخت آن، سالانه تا پایان تیر ماه می باشد.

از طرفی، زمان پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک و مستغلات سال ۱۴۰۳ مطابق سال های گذشته است. در سال های گذشته، به دلیل شیوع بیماری کرونا، مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک و پرداخت آن تا ۳۱ شهریور ماه تمدید شد. از این رو، انتظار می رود امکان پرداخت مالیات در سال ۱۴۰۳ تا آخر شهریور، فراهم شده باشد.

سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک  estr.tax.gov.ir

سازمان امور مالیاتی کشور همانند سایر نهادها و سازمان های دولتی دارای سامانه ها و وب سایت های اختصاصی می باشد. سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک به آدرس اینترنتی estr.tax.gov.ir بخشی از درگاه ملی خدمات امور مالیاتی کشور می باشد.

از طریق این وب سایت، مودیان مالیاتی (اشخاص حقیقی و حقوقی) می توانند اظهارنامه مالیات بر اجاره ملک خود را به ثبت برسانند. مودیان مالیاتی می توانند به درگاه ملی خدمات مالیاتی وارد شوند و از طریق گزینه دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک جاری، اقدام به ارسال اسناد مورد نظر کنند.