وضعیت  قرارداد مشارکت در ساخت به موجب  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

سوال سردفتر محترم دفتر اسناد رسمی ۱۳۰ کرج ازکانون سردفتران و دفتریاران استان البرز: 

با توجه به اینکه مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قرارداد مشارکت در ساخت در حکم قرارداد پیش فروش ساختمان قلمداد گردیده است ماخذ صحیح محاسبه حق التحرير و حق الثبت قرارداد مشارکت در ساخت و عناصر دخیل در محاسبه ماخذ مذکور در فرضی که طرفین آورده خود را به صورت ریالی در سند اظهار و یا اینکه از اظهار آن خودداری مینمایند چیست و چگونه محاسبه میشود؟»

پاسخ کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز طی شماره ۵۲۴۰ اک اص۰۳۱ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۰۶ در خصوص وضعیت  قرارداد مشارکت در ساخت به موجب  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

به نام خدا

سردفتر محترم دفتر اسناد رسمی ۱۳۰ کرج

با سلام و احترام

بازگشت به شماره ۶۵۹ مورخه ۱۴۰۳/۰۹/۲۹ بدین وسیله نظریه مشورتی دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتر یاران استان البرز در خصوص این پرسش: با توجه به اینکه مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قرارداد مشارکت در ساخت در حکم قرارداد پیش فروش ساختمان قلمداد گردیده است ماخذ صحیح محاسبه حق التحرير و حق الثبت قرارداد مشارکت در ساخت و عناصر دخیل در محاسبه ماخذ مذکور در فرضی که طرفین آورده خود را به صورت ریالی در سند اظهار و یا اینکه از اظهار آن خودداری مینمایند چیست و چگونه محاسبه میشود؟»

به شرح زیر اعلام میگردد

با عنایت به اینکه مطابق بند یک ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قرارداد مشارکت در ساخت در حکم پیش فروش ساختمان قلمداد گردیده است و مالا مأخذ محاسبه حق الثبت و حق التحریر قرارداد پیش فروش از مأخذ ارزش معاملاتی خواهد بود؛ فلذا نحوه محاسبه هزینه های سند مشارکت در ساخت به صورت قدر متیقن ارزش معاملاتی کل عرصه مورد مشارکت به علاوه هر مبلغی که توسط متعاملین به صورت وجه بلاعوض یا وجه التزام یا آورده دیگر که تقویم و اعلام میگردد خواهد بود.

رئیس دفتر حقوقی و حمایت: امیر حسینی تجلیلیان : کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز

 نقد و بررسی پاسخ کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز:

ابتدائا جای بسیار تقدیر و قدردانی دارد که کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز این چنین فعال در حوزه پاسخگویی به سوالات حوزه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول حاضر شده است و برای این موضوع مهم و رفع ابهامات  همکاران وقت گذاشته و با جرات و بسیار شفاف و محکم پاسخ می دهد و راه را برای همکاران و دفاتر اسناد رسمی هموار و شفاف می نماید.

در پاسخ به این سوال چند نکته حایز اهمیت است 

اولا در قراردادهای موضوع ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول که به تمامی قراردادهای خصوصی اشاره نموده است از قبیل قولنامه و تعهد به بیع و مشارکت در ساخت نیز در زمره قراردادهای خصوصی تلقی می گردد و از طرفی بند یک ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قرارداد مشارکت در ساخت در حکم پیش فروش ساختمان قلمداد نموده است بنابراین جای هیچ شک و شبه ای باقی نمی ماند که ملاک و معیار محاسبه حق التحریر در این اسناد ، ارزش معاملاتی می باشد

اما سوال مهم این است که ارزش معاملاتی مال غیر منقول در وضعیت موجود یا در وضعیتی که موضوع توافق طرفین قرار خواهد گرفت؟ 

مثلا ملک مزبور در وضعیت موجود دارای یک منزل قدیمی است که سازنده قرار است بر روی ملک مزبور ده واحد احداث نماید

ملاک و معیار چیست؟

خصوصا اینکه در قراردادهای مشارکت در ساخت هنوز پروانه ای نیز اخذ نشده است که معیار و مبنای محاسبه قرار گیرد

بدیهی است اگر پروانه اخذ شده باشد، تعداد اعیان قابل احداث قابل ارزیابی  بوده و می توان بر اساس ان  معیاری جهت محاسبه اعیان موضوع مشارکت به دست اورد

ولی اگر هنوز پروانه ای صادر نشده باشد، تنها معیار که وجود دارد ، وضعیت فعلی ملک است که بایستی ارزش معاملاتی وضعیت موجود ملک ، ملاک و معیار محاسبه ارزش معاملاتی قرار گیرد و مبلغ حق التحریر نیز از ردیف چهار جدول حق التحریر یعنی از ردیف کلیه اسناد معاملات غیر منقول و پیش فروش ساختمان و طبق ارزش معاملاتی محاسبه می گردد. 

وتمامی مبالغ و وجوهی که به عنوان مبالغ موضوع توافق و عوض قراردادی طرفین هستند تاثیری در محاسبه حق الثبت و حق التحریر ندارد.

اما در این قراردادها معمولا وجه التزام هایی قرار دارد و اگر این وجه التزام های قراردادی به در خواست طرفین درصدی از ارزش موضوع قرارداد تعیین شوند، بدون شک تاثیری در محاسبه هزینه های سند ندارد 

ولی اگر مبالغی به ریال تقویم شده و به عنوان وجه التزام های قراردادی تعیین شود همان طور که در قسمت های قبل توضیح داده شد، این مبالغ ، معاف از حق الثبت ولی مشمول حق التحریر می باشند

 بنابراین اگر مبلغ وجه التزام اگر به صورت درصدی از ارزش معاملاتی تعیین گردد، و مبلغی به ریال تعیین و مقوم نگردد  نه مشمول حق الثبت و نه مشول حق التحریر می گردد

اما اگر مبلغی به ریال به عنوان وجه التزام تعیین گردد ، معاف از حق الثبت بوده ولی مشمول حق التحریر می گردد و مبلغ مزبور باید از ردیف شماره یک جدول حق التحریر اسناد مالی محاسبه گردد یعنی از ردیف اسناد مالی رهنی، با حق استرداد، ذمه و سایر اسناد مالی  باید مبلغ وجه التزام محاسبه و به مبلغ حق التحریر که بر اساس ارزش

معاملاتی و از ردیف چهار به دست آمده است  اضافه گردد

تهیه شده به کوشش مریم فراهی سردفتر 11 نیشابور