قانون پیش فروش اپارتمان ها با اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 با آخرین اصلاحات برابر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1401/09/06 مجلس و 1403/02/26 مجمع تشخیص مصلحت نظام، منتشر شده در روزنامه رسمی مورخ 17 خرداد 1403

 ماده 1- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

(اصلاحی بموجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1401/09/06 مجلس و 1403/02/26 مجمع تشخیص مصلحت نظام)

(ماده۱قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.)

 تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند :

1ـ سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد .

2ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر رو ی عین مستاجره را دارند.

ماده 2ـ در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

2ـ پلاک و مشخصات ثبتی ونشانی وقوع ملک

3- متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد(اصلاحی بموجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول )

( متن بند 3 ماده 2 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری)

4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

به موجب اصلاحات قانون پیش فروش از  بند4 ماده 2، عبارت (و شناسنامه فنی هر واحد) حذف شده است، 

( متن بند 4 ماده 2 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( ۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.))

۵ـ بها یا عوض در قراردادها ی معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6ـ شماره قبوض اقساطی برای بهاء تحویل و انتقال قطعی

٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

9ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

10ـ حذف شد. 

متن بند 10 ماده2 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، حذف شده است

( متن بند 10 ماده 2 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( 10-معرفی داوران ))

11ـ احکام مذکور در مواد  6،  ٧ و ٨ و تبصره آن،  9، 11، 12،  14،  16( این قانون )

از متن بند 11 ماده2 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، عبارت مربوط به رعایت مفاد ماده 20 حذف شده است

( متن بند11 ماده 2 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( 11-  احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون ))

ماده 3ـ قرارداد پیش فرو ش   و نیز  قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده 4ـ تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

2ـ حذف شد.

از شرایط ماده4 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، شرط مندرج در بند 2 حذف شده است

( متن بند2 ماده 4 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( ۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ))

3ـ بیمه نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده ( 9) این قانون

4ـ حذف شد.

از شرایط ماده4 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، شرط مندرج در بند 4 حذف شده است

( متن بند4 ماده 4 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( 4ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان ))

۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

6 تبصره ـ حذف شد.

از شرایط ماده4 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، شرط مندرج در تبصره بند 5 ماده 4 حذف شده است

( متن تبصره بند5 ماده 4 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( تبصره ـ در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد ( %30 ) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد . ))

 ماده ۵ـ تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می گیرد.

ماده 6ـ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند  9 ماده 2  این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتر ی به نفع پیش خریدار توافق نمایند .

اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1ـ درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.

2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد ( 0/5 %) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند  9 ماده  2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار

4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده ٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد  ۵ % افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد  ۵ % باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحو یل شده کمتر از نود و پنج درصد  9۵ % مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده ٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید

ماده 9ـ پیش فروشنده در قبال 1-خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و2- نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر 1-پیش خریدار و2- اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید .

چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده 10ـ درمواردی که بانک ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

ماده 11ـ در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد  10 % از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده 12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تایید یه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید .

ماده 13ـ پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید . چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید .

اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید .

ماده 14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد 10 % پیشرفت فیزیکی مانده باشد، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده  11 و غیره نخواهد بود.

از شرایط ماده14 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، عبارت :( با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده 20 این قانون ) حذف شده است

( متن ماده 14 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( ماده۱۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود. ))

 ماده 1۵ـ     1-عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و 2-نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده 16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید . در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 1٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده 1٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده 19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند

ماده 20ـ حذف شد.

 ماده20 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، حذف شده است

( متن ماده 20 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  ((ماده۲۰ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.))

 ماده 21ـ حذف شد.

ماده21 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، حذف شده است

( متن ماده 21 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( ماده۲۱ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. ))

ماده 22ـ شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند .

ماده 23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند .

ازماده23 قانون پیش فروش به موجب اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، عبارت :( یا بدون أخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی ) حذف شده است

( متن ماده 23 قانون پیش فروش قبل از اصلاحات 1403 :  (( ماده۲۳ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.  تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود. ))

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.

ماده 24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند . در غیراین صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند .

ماده 2۵ـ آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید .

قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 13٨9/10/29 به تأیید شورا ی نگهبان رسید .