نیک مبین

بررسی و تبیین قانون الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول

1403/11/25
دسته : نمودار های قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول

بررسی و تبیین قانون الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول

تالیف : دکتر محمد حسن رنجبر؛ ریاست محترم بازرسی ثبت استان خراسان رضوی

مراحل تصویب قانون

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مشخصات قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

قسمت لازم الاجراء شده:

نسبت به املاک دارای سند مالکیت حدنگار یا تک برگ، از تاریخ 1403/04/03

قسمت لازم الاجراء نشده:

برای املاکی که هنوز سند رسمی ندارند که از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ادعاها( موضوع ماده 10 قانون)، لازم الاجرا خواهد بود. بنابراین برای اینگونه املاک، معامله با مبایعه نامه منعی ندارد.

مشخصات قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

تعداد مواد و تبصره این قانون شامل 15 ماده و 28 تبصره می باشد.

آیین نامه های الزم برای اجرای قانون این قانون دارای 14 آیین نامه اجرایی است

که تدوین 9 آئین نامه با امضای ریاست محترم قوه قضائیه

و 5 آئین نامه با همکاری سازمان های وظیفه مند در قانون است.

اهداف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی

1 - ساماندهی نقل و انتقال اموال غیرمنقول عادی از یک زمان به بعد باید بپذیریم نقل و انتقال با سند عادی در کشور نباید باشد. قانونگذار در ماده یک این قانون به صراحت گفته هر نقل و انتقالی پس از ایجاد سامانه ای برای ساماندهی اسناد عادی، باید به شکل رسمی باشد. در واقع باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که هم اکنون در دفاتر اسناد رسمی در حال انجام است ثبت رسمی شود.

2 ساماندهی فعالیت مشاورین املاک یکی از مبادی اصلی تنظیم اسناد عادی در کشور مشاورین املاک و بنگاه های معاملاتی هستند. در ماده 3 این قانون دیده شده که مشاورین املاک بعد از ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده و انجام تسهیل گری، طبق دسترسی که برای آن ها ایجاد خواهد شد، مفاد قرارداد را در فرم هایی که طراحی شده وارد کرده و افراد را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند تا سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و دیگر نزد مشاورین املاک قراردادی تنظیم نشود.

3 تسهیل و رفع موانع صدور سند و ساماندهی اسناد مشاعی در حال حاضر بخشی از املاک کشور فاقد سند است. به ویژه اراضی کشاورزی که مشمول قانون اصلاحات اراضی شده است. نزدیک به 16 میلیون هکتار از اراضی کشور به عنوان اراضی کشاورزی تعریف می شود که 80 درصد آن مشمول قانون اصلاحات اراضی است. به این مفهوم که هر کدام از زارعین، صاحب نسقی هستند که غالبا،ً موقعیت، محل و مساحت ندارد. مثل 1 سهم از 96 سهم.

با توجه به اینکه اجرای قانون اصلاحات ارضی از سال 1340 شروع شد، بیشتر زارعین صاحب نسق آن زمان اکنون فوت نموده اند و نسق آنها در ید وراث است و زمین بین ورثه تقسیم شده و بخشی را نیز انتقال داده اند لذا بیشترین چالش و مشکلات در این حوزه وجود دارد و وقتی بین دو نفر اختلافی در محدوده زمین های مشاعی ایجاد می شود، موضوع به مقام قضایی ارجاع داده شده و این مقام هم برای بررسی موضوع، کارشناس رسمی دادگستری را به محل مورد مناقشه اعزام می نماید.

4 کاهش اختلافات ملک و کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی

.5 انجام معاملات امن و حاکمیت امنیت و بهداشت قضایی در مالکیت

.6 دسترسی آسان و سریع و تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک و زمین در کشور

.7 افزایش امنیت و اطمینان حقوقی

.8 افزایش شفافیت و قانون مندی

اشخاص، نهادها و سازمانهای وظیفه مند در قانون الزام

1 -سازمان ثبت اسناد و املاک :برابر ماده 1 و مواد بعدی

.2 دفاتر اسناد رسمی:برابر ماده 2 و 7

.3 مشاورین املاک و بنگاه های معاملات :برابر مواد 3 و 11

.4 سازمان تأمین اجتماعی:برابر ماده 5

.5 دستگاه‌های اجرایی که متولی امر ابنیه و اراضی می باشند و نقل و انتقال ملک وابسته به نظر آن‌هاست :برابر مواد 4 و 5 و6

.6 مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و شوراهای ذی‌صالح که برای رسیدگی به امور امالک تعیین شده‌اند :ماده 8