سوالات و ابهامات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول

در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول ، سوالات و ابهاات ذیل در خصوص اجرای قانون الزام در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد که امیدوار است در تنظیم آیین نامه در خصوص موارد ذیل پیش بینی های لازم صورت گیرد.

1-قولنامه رسمی به ثبت رسیده است و در حال حاضر قصد تنظیم سند قطعی  مربوط به قولنامه را داریم ولی در استعلام ثبت ماخوذه، محدودیت ثبتی مبنی بر وجود قولنامه درج شده است. محدودیت مزبور به چه صورت باید رفع گردد؟

یک راه حل این است که قولنامه فسخ یا اقاله گردد که البته راه حل مناسبی نیست چون علاوه بر اینکه ممکن است هنوز برخی آثار قولنامه در روابط طرفین اجرا نشده باشد ، از لحاظ حقوقی انحلالی صورت نگرفته و یحتمل ممکن است طرفین برخی آثار تعهدات و توافقات ناشی از قولنامه را بخواهند متعاقبا از طریق مراجع ذی صلاح پیگیری نمایند.

راه حلی دیگر این است که از قسمت خدمات ثبتی آیتم (انجام تعهد) را انتخاب و اثر انگشت طرفین را اخذ نموده و پیوست مزبور را به همراه نامه اداری و اتوماسیون مکانیزه، به واحد ثبتی سلسله مراتب اعلام گردد. و البته این امر مستلزم توجیه واحد های ثبتی جهت رفع محدودیت به موجب سلسله مراتب مزبور می باشند.

2-در خصوص اسناد موضوع ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی املاک محاسبه حق التحریر در حال حاضر بر اساس ماخذی از ارزش معاملاتی باید صورت گیرد یا با توجه به بند ذیل بخش نامه حق التحریر سال 1403 باید به نحو دیگری محاسبه گردد؟

3-با توجه به اینکه در اسناد موضوع ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول معمولا وجه التزام های توافقی قرارداده می شود، وجه التزام های مزبور در محاسبه حق التحریر تاثیر دارند یا خیر؟ و آیا محاسبه حق التحریر وجه التزام های اسناد موضوع ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول بر اساس ماخذ صد درصد باید محاسبه گردند یا درصدی از ارزش معاملاتی ملاک محاسبه حق التحریر می باشند

4-در اسناد پیش فروش واحدهایی که هنوز ساخته و تکمیل نشده اند و شخص قصد خرید واحد مشخص و معینی را دارد، مشمول ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول می گردند که قید نموده برای پروانه های ساختمانی باید شناسه یکتا صادر گردد و بر اساس شناسه مزبور پیش فروش واحدهای مزبور صورت گیرد؟ و تا زمانی که شرایط صدور شناسه یکتا برای واحد های ساخته نشده صادر نشده باشد، ماده 14 قانون الزام قابل اجرا نمی باشد

آیا پیش فروش واحدهایی که هنوز ساخته و تکمیل نشده اند و شخص قصد خرید واحد مشخص و معینی را دارد، با توجه به ماده 15 قانون الزام و تغییراتی که در تعریف پیش فروش در این قانون صورت گرفته باید بدون تشریفات مقرر در ماده 14 اقدام به ثبت قراردادهای ماده 2 نسبت به این اسناد نمود؟ 

با توجه به ماده 15 قانون الزام ، مفهوم مشارکت در ساخت و پیش فروش در قانون الزام چه تفاوت هایی با یکدیگر دارند؟

5- محاسبه هزینه های قرارداد های مشارکت در ساخت که بر اساس ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول صورت می گرد، با توجه به اینکه عملا فقط وجه التزام در این قراردادهای بابت تعهدات طرفین قید می گردد ، باید باز هم معیار محاسبه هزینه ها قیمت منطقه ای ملک باشد یا وجه التزام های تعیین شده در سند؟ و معیار محاسبه ارزش منطقه ای عرصه و اعیان موجود ملک می باشد یا ارزش منطقه ای عرصه و اعیان بر اساس تعداد واحدهایی که موضوع توافق مشارکت در ساخت قرار گرفته اند؟

6- تمامی قراردادهای ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول را با وجود ترهین و بازداشت ملک و سایر محدودیت های دیگر میتوان ثبت کرد؟ و نیاز به رفع محدودیت نیست و کافی هست مراتب در سند قید و به طرفین تفهیم و در صورت توافق طرفین راجع به موضوع مزبور مراتب در سند قید  گردد؟

7-در مورد اسنادی که عرصه موقوفه یا دولتی دارند و عرصه طلق نمی باشد، در قراردادهای ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول که اصولا نیاز به اخذ موافقت مالک عرصه نمی باشد و کافی هست مراتب در سند قید و به طرفین تفهیم و در صورت توافق طرفین راجع به موضوع مزبور مراتب در سند قید  گردد؟

8- اصولا تنظیم وکالت کاری نسبت به حقوق ناشی از در قراردادهای ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول ممکن بوده و منعی نباید داشته باشد ولی در خصوص وکالت فروش این حقوق با ذکر پیش بینی های لازم ، آیا ممکن می باشد؟

9-با توجه به اینکه در قراردادهای ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول معمولا پیش بینی قبض اقساطی صورت می گیرد، تنظیم قبض اقساطی در سامانه ثبت انی فقط جنبه اخباری داشته  و خواهشمند است کانون پیگیری های لازم را جهت رفع نواقص موجود سیستمی در صدور قبوض اقساطی در سامانه ثبت انی داشته باشند که نواقص و محدودیت های زیادی در این خصوص وجود دارد و حتی این پیش بینی در قبوض اقساطی صورت گیرد که در صورت درخواست طرفین قبوض اقساطی به جای مبلغ، تعدادی سکه قرار گیرند.

10- در مورد املاکی که سرقفلی وعرصه و اعیان باهم موضوع توافقق قرار می گیرند ، سه روش جهت محاسبه هزینه های اسناد در سایت نیک مبین مطرح گردید که در فایل ارایه شده راجع به محاسبه هزینه های املاک تجاری نیز نظرات دقیق و ظریف دکتر اصلانی منعکس گردید.با توجه به اختلاف زیاد آثار هریک از نظرات ، ضروری است در آیین نامه ها پیش بینی گردد.

11-راجع به محاسبه هزینه های وکالت فروش های بلاعزل راجع به اموال غیر منقول نیز هنوز بین دفاتر به شیوه های مختلف عمل می شود و تفویض فروش بلاعزل این وکالت ها در مدت نه ماه اعتبار وکالت اولیه ، مشمول هزینه مجدد می باشد؟ در این صورت مدت نه ماه از چه تاریخی شروع خواهد شد ؟ از تاریخ تفویض یا وکالت اولیه؟ اگر وکالت فروش بلاعزل ملکی باشد که مالیات نیز پرداخت شده، قبل از اتمام مدت نه ماه منجر به تنظیم سند قطعی به نام شخص دیگری غیر از وکیل گردد، معاف از مالیات می باشد؟ یا چون ذی نفع تغییر کرده باید مجدد حقوق دولتی اخذ گردد؟

با تشکر ، سردفتر 11 نیشابور .مریم فراهی