الزام دفاتر اسناد رسمی به تنظیم قولنامه های مربوط به املاک دارای سند رسمی از تاریخ سوم تیر ماه 1403

همان طور که می دانید در قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول برای برخی موضوعات مهلت ها و مواعدی تعیین شده است .

برای برخی از اشخاص و حتی دفاتر اسناد رسمی  که تا کنون مبادرت به تنظیم قو لنامه ها ننموده اند ، هنوز این شبه وجود دارد که ایا تنظیم قولنامه ها توسط دفاتر اسناد رسمی ممکن است یا خیر؟ و آیا دفاتر اسناد رسمی می توانند از تاریخ الزامی شدن این قانون اقدام به تنظیم قولنامه و قراردادهای راجع به املاک نمایند؟

ایا دفاتراسناد رسمی جهت تنظیم مبایعه نامه و قولنامه و قراردادهای راجع به املاک باید منتظر صدور آیین نامه اجرایی در این خصوص باشند؟

و آیا صرفا در خصوص املاکی که اسناد کاداستر آنها بعد از تاریخ سوم تیرماه 1403 صادر شده است ، جواز تنظیم مبایعه نامه و قولنامه و قراردادهای خصوصی املاک در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد یا خیر؟

در صورت مجوز تنظیم این اسناد حقوق دولتی و هزینه های تنظیم این اسناد بر چه اساس محاسبه می گردد؟

آیا تنظیم این اسناد در همان سامانه ثبت آنی صورت می‌گیرد یا در سامانه مستقل دیگری صورت می‌گیرد؟

​​​​در قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول برای اجرایی شدن برخی موضوعات همچون املاک فاقد سند که فاقد سابقه ثبتی هستند و مواردی از این قبیل مدت و مهلت هایی تعیین شده و اجرایی برخی از این قوانین ملزم به تدوین آیین نامه اجرایی این قانون شده است.

ولی درخصوص ماده دو این قانون که راجع به تکالیف دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه و تنظیم قراردادهای خصوصی اشخا ص راجع به املاک می باشد، نصی حاکی از معلق شدن اجرای این ماده به تدوین ایین نامه اجرایی به چشم نمی خورد و بدیهی است عدم وجود منع قانونی خود دلیل بر اباحه و جواز امر می باشد.

آنچه که قدر مسلم و متیقن است این است که تنظیم مبایعه نامه و قولنامه و قراردادهای خصوصی راجع به املاکی که سند کاداستر انها بعد از تاریخ سوم تیرماه 1403 صادر شده است، بدون شک  دفاتر اسناد رسمی دارای صلاحیت کامل جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه و هر نوع قراردادخصوصی دیگر در خصوص املاک می باشند.

مضافا اینکه حکم ماده دو قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول، خود یک الزام قانونی مبنی بر تکالیف دفاتر اسناد رسمی جهت ورود و تنظیم اسناد مربوط به املاک در تمامی حوزه های قراردادی می باشد .

ممکن است تقسم بندی انتهای ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول ، این تردید را به وجود اورد که تنظیم قولنامه و مبایعه نامه به شرح ماده دو این قانون محدود به اسناد کاداستری است که بعد از تارخ سوم تیر ماه 1403 صادر می گردند ولی این تفسیر قابل تردید می باشد. زیرا موضوع این قسمت همان طور که از نص صریح این قانون نیز مشخص است، صرفا راجع به  املاکی است که اشخاص به استناد ادله عادی، ادعایی داشته باشند که بایستی منتظر راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی باشند ولی برای شخصی که به استناد سند رسمی ، قصد تنظیم مبایعه نامه و قولنامه را داشته باشد، این تاخیر بلاوجه به نظر می رسد. 

همچنین چه تفاوتی وجود دارد که شخصی به استناد یک سند رسمی کاداستر صادره در مورخه چهارم تیرماه 1403 بخواهد قولنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نماید با شخصی که به استناد سند رسمی کاداستر صادره در مورخه اول تیرماه 1403، هر دو شخص دارای سند کاداستر رسمی هستند و می توانند از مزایای قانون جهت تنظیم رسمی یک قولنامه در دفاتر اسناد رسمی منتفع گردند. و تنها تفاوت این دو شخص باید در این امر باشد که نسبت به اسناد کاداستر صادره ازمورخه سوم تیرماه ، به موجب اسناد و ادله عادی نمی توان ادعایی را در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی به ثبت رساند ولی در خصوص اسناد کاداستری که قبل از این تاریخ صادر شده است ، میتوان ادله غیررسمی و عادی را در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی به ثبت رساند.

آیا تنظیم قولنامه و‌ مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی منوط به تصویب آیین نامه ای در این زمینه است ؟

میزان حق تحریر این اسناد چگونه تعیین می‌شود؟

 تنظیم مبایعه نامه و قولنامه ها در دفاتر اسناد رسمی ، در سامانه ثبت آنی صورت گرفته و تحریر و حقوق دولتی آن همان طور که در ماده دو قانون الزام به تنظیم سند رسمی پیش بینی شده است بر اساس ارزش معاملاتی ملک می باشد و تنظیم این اسناد بر اساس آنچه که از ظاهر نصوص موجود به دست می‌آید، منوط به تصویب آیین نامه مجزا نمی‌باشد.

به یاد داشته باشیم همیشه تغییر عادت امری سخت و بعضا با سختی و درد و رنج همراه است ، بدیهی است در شروع هر رویه ممکن است شروع حرکت ، کمی سخت وحتی گیج کننده و مبهم باشد . اما باید قدم برداشت و در مسیر های جدید گام نهاد. جدید بودن یک موضوع و حتی تاریک بودن مسیر و وجود برخی ابهامات نباید مانع از حرکت گذاشتن در یک مسیر قانونی که مورد حکم قانونگذار نیز قرار گرفته است ، گردد.

امروزه دفاتر اسناد رسمی با یک حرکت و پویش جدید تکلیف مهمی را به عهده دارند تا با شکستن باورهای قبلی و پایه گذاری باورهای جدید که مبتنی بر قانون نیز هستند،  به حکم قانونگذار در خصوص تنظیم تمامی اسناد و قراردادهای خصوصی در دفاتر اسناد رسمی ، جانی تازه به روابط قراردادی بخشیده و با استناد به ظرفیت های قانونی و با خلاقیت و ابتکار روابط قراردادی اشخاص را از هر جهت تضمین و تحکیم بخشند . این حرکت صرف نظر از ایجاد ثبات قراردادی و اطمینان خاطر طرفین از انعقاد قراردادها، نقش موثری در کاهش حجم دعاوی در دادگاه ها و محاکم قضایی دارد.

از طریق لینک تلگرامی ذیل می توانید از اخرین مطالب مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول مطلع شوید.
https://t.me/nikmobin

*** مجموعه نیک مبین در پکیج آموزشی تحت عنوان (نیک ثبت آنی) به شما آموزش های تخصصی و کاربردی را در خصوص چگونگی کار با سامانه ثبت آنی و نحوه تنظیم اسناد رسمی ارایه می دهد *** 

با مراجعه به سایت نیک مبین یا با ارسال پیامک (نیک ثبت آنی) به شماره 09158531409 می توانید از این اموزش ها استفاده نمایید.
ما را در کانال آموزش ثبت آنی و تنظیم سند رسمی همراهی نمایید.
آدرس سایت رسمی نیک مبین : WWW.Nikmobin.com
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در تلگرام: https://t.me/niksantani
کانال قوانین حاکم بر تنظیم اسناد در تلگرام:  @NIKMOBIN
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در ایتا https://eitaa.com/sabtani 
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در سروش https://splus.ir/sabtani
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در روبیکا https://rubika.ir/niksabtani
تهیه شده به کوشش مریم فراهی ، سردفتر11 نیشابور
امیدواریم تجربه خوبی را از همراهی با نیک مبین داشته باشید. با تشکر