از مهم‌ترین راه‌های کسب درآمد دولت می‌توان به مالیات اشاره کرد. مالیات‌ها به دو روش مستقیم و غیر مستقیم از اشخاص حقیقی و حقوقی دریافت می‌شوند. اجتناب از پرداخت مالیات جرم بوده و پرداخت به موقع آن ممکن است معافیت مالیات مستغلات را در پی داشته باشد. شایان ذکر است که درآمد دولت‌ها از مالیات به منظور ارائه خدمات عمومی به ساکنین آن کشور و شهروندان در نظر گرفته خواهد شد.

مالیات بر درآمد املاک تجاری و مستغلات استیجاری

از اجاره دریافتی از املاک و مستغلات مسکونی و تجاری اشخاص حقیقی و حقوقی نیز مالیات دریافت می‌شود. قانون مالیات کشور، دو نوع مالیات را در این باره مشخص کرده است:

مالیات املاک تجاری دست اول

این دسته از مالیات‌ها به این شکل است که شخصی که ملک را اجاره داده است خود صاحب سند ملک باشد. محاسبه مبلغ این مالیات هم به این گونه محاسبه خواهد شد که ۲۵% از مبلغ اجاره برای هزینه‌های استهلاک و تعمیرات مربوط به نگهداری ملک از سمت مالک کم شده و الباقی شامل مالیات می‌شود.

مالیات املاک تجاری دست دوم

زمانی که صاحب ساختمان، ملک را به کسی اجاره داده و مستاجر این ملک اجاره شده را به شخص دیگری اجاره دهد، شخص اجاره دهنده در این حالت مالک نیست. لذا مالیات مشخص شده، با اختلاف مبلغ اجاره مستاجر اولیه و مبلغ اجاره‌ای که مستاجر ملک را اجاره داده است برابر خواهد بود. 

معافیت مالیات مستغلات : چگونگی محاسبه مالیات بر اجاره

مالکان موظف هستند تا هر ساله مالیات ملکی که اجاره داده‌اند را پرداخت نمایند. البته قوانینی وجود دارد که بر اساس آن‌ها سازمان امور مالیاتی برخی از املاک را از دادن مالیات معاف می‌کند. با این همه باید دانست که پرداخت مالیات بر اجاره تابع قوانین خاصی بوده که برخی در این بخش ارائه خواهند شد.

همان‌طور که در بالا اشاره شد مالیات به دو شکل مستقیم و غیر مستقیم اعمال می‌گردد که مالیات مستقیم، مالیاتی است که مستقیما از درآمد و دارایی افراد گرفته شده و مالیات غیر مستقیم مالیاتی است که به عنوان بخشی از قیمت کالا و خدمات از اشخاص اخذ خواهد شد.

شایان ذکر است که مالیات بر درآمد اجاره ملک از نوع مالیات مستقیم به شمار رفته و از فرد اجاره دهنده ملک دریافت می‌گردد. حتی اگر فرد اجاره دهنده خودش ملک را قبلا از فرد دیگری اجاره کند. بر اساس آنچه گفته شد مالیات بر درآمد یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که خود به پنج گروه زیر تقسیم بندی شده است

مالیات بر درآمد حقوق

مالیات بر درآمد مشاغل

مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی

مالیات بر درآمد اتفاقی

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

بر این اساس مالیات بر درآمد املاک و مستغلات هم شامل بخش‌های مانند مالیات بر درآمد نقل و انتقال ملک که در هنگام فروش ملک اخذ می‌گردد، مالیات بر درامد اجاره ملک و مورد سوم مالیات بر مستغلات خالی که مربوط به املاکی است که از سکنه خالی هستند. این نوع مالیات از کسی اخذ می‌شود که ملک را اجاره داده است زیرا وی از راه اجاره دادن ملک درآمد کسب کرده است.

ملک مذکور می‌تواند مسکونی، تجاری و یا اداری باشد. باید دانست که نوع کاربری ملک در میزان مالیات آن تاثیر خواهد داشت. بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که مورد اجاره قرار گرفته‌اند شامل کل آنچه که اجاره داده می‌شود پس از کسر ۲۵% هزینه است. این موارد می‌تواند شامل آیتم‌های نقدی و غیر نقدی شود که پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره دریافت خواهد شد. بدان معنی که مالک طبق این قانون ۷۵ درصد اجاره تعیین شده‌ای که از مشتری اخذ شده است را دریافت خواهد کرد.

نرخ محاسبه مالیات اجاره

کمیسیون تلفیق مجلس هر سال میزان مالیات بر درآمد اجاره را در جلسه‌ای که مربوط به این نوع مالیات است اعلام می‌کند. طبق اعلام کمیسیون میزان درآمد حاصل از اجاره در سال ۱۴۰۰ مانند سال قبلش محاسبه می‌شود.

بر اساس اعلام وزارت مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی کلیه سرپرستان خانواری که ملک خود را اجاره داده‌اند موظف هستند که اطلاعات مورد معامله را از طریق سایت سامانه املاک و اسکان ثبت کنند. اگر این کار توسط موجرین انجام نشود این افراد مشمول جریمه مالیاتی شده که ممکن است تا ۱۸ برابر هزینه اجاره سالانه باشد.

معافیت مالیات مستغلات : شرایط معافیت مالیاتی مستغلات

تبصره‌های قانونی وجود دارد که بر اساس آن‌ها، گروهی از افراد از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال جاری معاف شمرده شده‌اند. از موارد معافیت از مالیات بر درآمد اجاره ملک می‌توان به آیتم‌های زیر اشاره کرد:

معافیت سکونت اقوام در ملک

قانون می‌گوید اگر ملک مسکونی در اختیار اقوام درجه اول مالک یعنی پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد قرار گرفته و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل باشد، اجاری به حساب نخواهد آمد. باید افزود که موارد مذکور در صورت عدم دریافت اجاره بها از افراد و اشخاص فوق الذکر جاری است. در صورتی که بیش از یک واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد به ازای هر نفر یک واحد معاف از مالیات اجاره املاک خواهد بود و واحدهای مازاد مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستند.

معافیت املاکی که موارد اصلاح الگوی مصرف را رعایت کرده‌اند

ساختمان‌هایی که در ساخت آن‌ها الگوی مصرف مسکن طی اعلامیه وزارت مسکن و شهرسازی رعایت گردیده باشد، در مدت زمان اجاره از پرداخت هرگونه مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف خواهند شد.

معافیت دوره فروش

زمانی که صاحب یک واحد مسکونی، ملک خود را به شخص دیگری فروخته باشد. همچنین مدت زمان تخلیه ملک در سند نقل و انتقال قید شده باشد. بر اساس قانون، آن ملک تا ۶ ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف می‌شود. زیرا زمان مذکور به عنوان فرصت تخلیه صاحب قبلی به حساب می‌آید. البته پس از طی این مدت ملک فوق مشمول قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.

معافیت املاک استیجاری که تنها منبع درآمد هستند

بر اساس ماده ۸۴ قانون مالیات‌های مستقیم از افرادی به جز اجاره ملک هیچ درآمد دیگری ندارند هیچ نوع مالیاتی دریافت نخواهد شد. البته این اتفاق در صورتی خواهد افتاد که مبلغ اجاره بهای دریافتی بیش از سقف معافیت مالیاتی سالانه اعلام شده نبوده و در غیر این صورت مازاد اجاره بها مشمول مالیات می‌شود.

معافیت اجاره متقابل

اگر مالکی، ملک خود را اجاره دهد و در عوض خودش در ملک دیگری مستاجر باشد و در صورتی که مطابق توضیحات بند قبل، مبلغ اجاره دریافتی تنها راه درآمدی مالک نباشد و درآمد مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بیش از سقف معافیت مالیاتی سالانه باشد، تنها به میزان مابه‌التفاوت به وی مالیات تعلق خواهد گرفت.

معافیت مالیات بر اجاره بازنشستگان

 بعضی به اشتباه فکر می‌کنند که اگر ملک خود را به افراد بازنشسته اجاره دهند، از پرداخت مالیات معاف شوند، در حالی که این طور نبوده و تنها مورد معافیتی برای بازنشستگان، معافیت حقوق دریافتی آنها است.

سخن آخر

در کل باید گفت که تعریف مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات به مالیاتی گفته می‌شود که از بابت اجاره از جمله زمین و کاربرهای مسکونی، تجاری و اداری دریافت می‌شود. معافیت مالیاتی مستغلات بحث مهمی در این زمینه است که دانستن آن برای افرادی که از این راه ارتزاق می‌کنند بسیار مهم است