چرا سران دفاتر با وجود تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول هنوز در تنظیم قولنامه و مبایعه نامه و قراردادهای خصوصی راجع به املاک در دفاتر خود در تردید هستند؟

برای پاسخ کامل به این موضوع از جهات مختلف موضوع را بررسی خواهیم نمود

1- اولین موضوع که مهمترین عامل نیز می باشد، عدم وجود سابقه قبلی تنظیم چنین اسنادی در دفاتر اسناد رسمی است. در واقع عدم وجود رویه قبلی و عدم ارایه یک نمونه کار عملی در این زمینه، کار را به شدت برای برخی دفاتر اسناد رسمی مبهم و سخت نموده است

اگرچه این دلیل کافی برای عدم اقدام دفاتر اسناد رسمی نیست ولی پیشنهاد می شود کانون سردفتران و دفتریاران با ارایه یک نمونه عملی از تنظیم چنین اسنادی ، راهنما و مشوق دفاتر در تنظیم این اسناد باشند.

2-ثانیا ابهام در برخی جهات مربوط به تنظیم این اسناد از قبیل چگونگی اخذ استعلامات، میزان محاسبه حقوق دولتی، و چگونگی انعکاس شروط قراردادی همچون حق فسخ وزمان تحویل و ضمانت اجراهای قراردادی  و ..

آنچه که مسلم است با توجه به اینکه در این مرحله صرفا در خصوص اسناد دارای سابقه ثبتی چنین اقدامی صورت می گیرد، لذا در رویه اخذ استعلامات تغییر خاصی وجود ندارد و همان طور که قانون تصریح نموده است تا قبل از اتمام مهلت ها سازمان ها و دستگاه های اجرایی جهت اتصال به  سامانه ثبت آنی ، کما فی السابق بایستی استعلامات اخذ گردد.

بدیهی است اگر در آیین نامه تسهیلات بیشتری پیش بینی گردد ، انجام کار به مراتب ساده تر خواهد بود

ولی تا قبل از تصویب آیین نامه نباید کار را متوقف و منوط به آن نمود. از طرفی خریدار نیز باید از وضعیت ملک مطمین شود و اخذ استعلامات به اطمینان خریدار از وضعیت واقعی ملک کمک می‌نماید.

البته میتوان توافقات اولیه را در قالب تعهد به بیع تنظیم نمودو پرداخت بیعانه اولیه مرسوم را نیز بین طرفین در تعهد به بیع تنظیمی تایید نمود و مهلتی جهت اخذ استعلامات به فروشنده یا ثالث یا خریدار داد. و ضمانت اجرا های لازم را پیش بینی کرد. پیشنهاد های عملی کانون تا قبل از تصویب آیین نامه راه گشا اصلی در این برهه حساس کنونی است. باید با ارایه راه حل های کاربردی تا قبل از تصویب آیین نامه، مسیر را برای عملی شدن این موضوع فراهم نمود. 

خصوصا اجرای عملی موضوع در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند نکات و مشکلات عملی کار را برای تصویب آیین نامه ای کاربردی و خوب ، هموار نماید.

در خصوص نحوه وصول حقوق دولتی نیز قانون تصریح نموده که ارزش واقعی قراردادی در قرارداد طرفین ذکر می شود ولی برابر ارزش منطقه ای ملک ، حقوق دولتی و هزینه ها محاسبه و وصول می گردد.

و اما در مورد ضمانت اجرا ها و شروط قراردادی نیز برابر توافق طرفین و مطابق اصول حقوقی بایستی اقدام نمود. و تمامی شروط قراردادی طرفین را باید در قرارداد تنظیمی منعکس نمود.

و نکته مهم این است که با توجه به تسلط سران دفاتر در حوزه موضوعات حقوقی ، دیگر شاهد شروط مبطل و مفسد عقد در اسناد مبایعه نامه و قولنامه و غیره نخواهیم بود. همچنین قابلیت صدور اجراییه ثبتی و قضایی در اسناد تنظیمی نکته عطف دیگری در این حوزه می باشد. مضافا اینکه تنظیم اسناد معارض و احتمال تضییع حقوق اشخاص که یکی از علل واگذاری این مضوع به دفاتر اسناد رسمی بوده است ، به حداقل می رسد.

3-سوال مکرری که سران دفاتر مطرح می نمایند این است که آیا برای تنظیم این اسناد باید منتظر صدور آیین نامه مجزا بود؟ 

قدر متیقنی که از سخنان ریاست محترم ثبت اسناد و املاک و روسای کانون به دست می اید ، این است که تنظیم اسناد موضوع ماده دو قانون الزام به ثبتی رسمی اموال غیر منقول در خصوص اسناد کاداستر صادر شده از تاریخ سوم تیرماه 1403 نه تنها قانونی است بلکه تکلیف رسمی و قانونی دفاتر اسناد رسمی است.

زیرا وقتی بنگاه های املاک از تنظیم این اسناد  منع شده باشند و مشمول مجازات شوند، بدیهی است که دفاتر اسناد رسمی بایستی این وظیفه را طبق همان قانون که بنگاه های املاک را منع می نماید.، عهده دار گردند.

و محرز است که تعلل دفاتر در انجام این وظیفه راه را برای سواستفاده ها و تفسیر های متعدد غیر قانونی باز خواهد نمود. 

پیشنهاد می شود با ساده کردن موضوع و ارایه نمونه های عملی توسط کانون سردفتران ، راه را برای تنظیم این اسناد هموار نماییم.

باید در این مسیر محکم قدم برداشت زیرا که هرگونه ضعف و سستی می تواند ، خلاء و شکافی ایجاد نماید و برداشت های نادرست از این امر را به همراه داشته باشد.

ادامه رویه های قبلی شاید ساده و راحت باشد ولی پیشرفت در گرو حرکت های بزرگ و محکم است که شاید به سادگی تکرار مکررات نباشد. لذا امروز که این بستر حقوقی فراهم شده است دفاتر اسناد رسمی باید کفایت و اقتدار خود را در اجرای این تکلیف که البته با تاخیر به انها سپرده شده است، نشان دهند.

از طریق لینک تلگرامی ذیل می توانید از اخرین مطالب مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول مطلع شوید.
https://t.me/nikmobin

*** مجموعه نیک مبین در پکیج آموزشی تحت عنوان (نیک ثبت آنی) به شما آموزش های تخصصی و کاربردی را در خصوص چگونگی کار با سامانه ثبت آنی و نحوه تنظیم اسناد رسمی ارایه می دهد *** 

با مراجعه به سایت نیک مبین یا با ارسال پیامک (نیک ثبت آنی) به شماره 09158531409 می توانید از این اموزش ها استفاده نمایید.
ما را در کانال آموزش ثبت آنی و تنظیم سند رسمی همراهی نمایید.
آدرس سایت رسمی نیک مبین : WWW.Nikmobin.com
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در تلگرام: https://t.me/niksantani
کانال قوانین حاکم بر تنظیم اسناد در تلگرام:  @NIKMOBIN
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در ایتا https://eitaa.com/sabtani 
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در سروش https://splus.ir/sabtani
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در روبیکا https://rubika.ir/niksabtani
تهیه شده به کوشش مریم فراهی ، سردفتر11 نیشابور
امیدواریم تجربه خوبی را از همراهی با نیک مبین داشته باشید. با تشکر