سوالی که این روزها به کرات پرسیده می شود این است که آیا قولنامه تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی لزوما منجر به تنظیم سند قطعی و انتقال قطعی می گردد؟

این سوال ناشی از عدم درک درست از مفهوم قولنامه است ، اصولا قولنامه یک تعهد است که شخص می تواند منجزاً یا به صورت مشروط اجرای یک تعهد را از دیگری بخواهد .و با توجه به اینکه موضوع ما قولنامه راجع به املاک است ، تعهد به انتقال ملک در موعد معین و با شرایط توافقی، موضوع قولنامه می باشد.

شروط متدرج در قولنامه ها از جهات مختلف قابل تفکیک هستند که البته با این فرض مسلم که سران دفاتر با توجه به تخصص و مهارت و توانایی حقوقی که دارند،  شروط باطل را در  قولنامه های تنظیمی خود ثبت نمی نمایند. نیازی به بحث راجع به این تقسیم بندی در اینجا نیست. و موضوع بحث ما شروط صحیحی هستند که در قولنامه های تنظیمی دفاتر اسناد رسمی وجود دارد.(البته در نوشتاری دیگر صرفا از باب تکمیل موضوع ، موارد و مصادیق آثار شروط باطل را نیز در دفاتر بررسی خواهیم کرد)

1- اگر اجرای تعهدات مندرج در قولنامه، مشروط به تحقق شرط یا شروطی باشد، تشخیص مقام صالح در تحقق شروط حایز اهمیت می باشد.

الف)گاهی احراز تحقق شروط قراردادی به سادگی صورت می گیرد،  مثلا ارایه رسید پرداخت وجه در موعد مشخص که به تایید بانک نیز رسیده است یا ارایه گواهی عدم پرداخت یا ارایه مفاصا حساب مالیاتی یا ارایه عدم خلافی شهرداری یا تایید کتبی مساحت و قدمت و مفاد پایان کار توسط نظام مهندسی یا تایید کتبی موضوعات مورد توافق طرفین توسط داور مرضی الطرفین و مواردی از این قبیل 

ب)اما گاهی احراز شروط قراردادی با این سادگی مقدور نمی باشد و طرفین شروط پیچیده تری دارند که احراز انها به سادگی توسط سران دفاتر ممکن نمی باشد.

در راستای این موضوع اولا پیشنهاد می گردد ، سران دفاتر شروط قراردادی مندرج در قولنامه ها را حسب تکلیفی که قانونگذار به انها سپرده است، صریح و واضح و بدون شبه و تردید تعیین و ثبت نمایند که جایی برای برداشت های متعدد و متعارض نباشد

ثانیا شروطی را به نحوی در قولنامه ها پیش بینی نمایند که احراز انها به سادگی صورت گیرد

ثالثا حتی الامکان طرفین قرارداد را به تعیین داور سوق دهند و با ذکر دقیق شرایط داوری،  نظر کتبی داور را در بازه زمانی مشخص تعیین شده در قرارداد، ملاک و مبنا قراردهند.

رابعاً به صورت دقیق و واضح ضمانت اجراهای قراردادی معتبر و قابل اجرایی برای هر یک از طرفین قولنامه در صورت نقض تعهدات پیش بینی نمایند. 

خامساً پیش بینی صدور اجراییه ثبتی نیز به شرح توافق طرفین در قرارداد مفصلا پیش بینی گردد. 

بدیهی است در قراردادهای تنظیمی همان طور که در قانون تصریح شده باید تمامی شروط و توافقات و جزییات مورد نظر طرفین با تدبیر و ظرافت حقوقی همراه شده و به نحو احسن که جای هر نوع مناقشه و اختلافی را بگیرد در اسناد تنظیمی ، از جمله قولنامه ها  منعکس گردد و این به توانایی و اطلاعات حقوقی و قلم توانای  سران دفاتر بر می گردد. همان نقطه عطفی که قانونگذار را بر آن داشته است که سنت دیرینه تنظیم قولنامه ها را درهم شکسته و راهی نوین در جهت کاهش دعاوی و اختلافات در پیش گیرد. بنابراین بسیار مهم است که سران دفاتر در این مهم دقت فراوان داشته و مطالعات خود را در این حوزه افزایش دهند و تخصص و مهارت لازم را همچون همیشه به کار گیرند.

و دقیقا رعایت همین موضوع ، محل تمیز و تفکیک  قولنامه های تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی  با قولنامه های تنظیمی در بنگاه های املاک می باشد .

علی ای حال اگر در قولنامه منجزا انجام تعهداتی همچون اخذ استعلامات و سپس تنظیم سند در یک موعد معین پیش بینی شده باشد یا احراز شروط قراردادی به نحوی نگارش یافته باشد که احراز انها با ارایه گواهی ها یا تاییدیه ها و رسید های کتبی پیش بینی شده،  قابل احراز باشد، بدیهی است که در صورت ارایه گواهی های و تاییدیه های مورد توافق ، میتوان با استناد به پیش بینی های صورت گرفته در قرارداد و با توجه به عدم حضور ممتنع از طریق صدور اجراییه ثبتی  یا اجراییه قضایی،  ضمانت اجراهای مورد توافق دیگر را به مرحله اجرا در آروده و به موضوع قولنامه در راستای توافقات فی مابین عینیت بخشید.

مثال های زیادی را می توان از ضمانت اجرهای حقوقی  با مدد جستن از ذهن خلاق و مبتکر سران دفاتر می توان پیش بینی نمود که شاید در فرصتی دیگر به این مهم نیز بپردازیم.

نکته دیگر که برخی اشخاص به اشتباه متوجه موضوع تنظیم قولنامه ها شده اند این است که لزوما یک قولنامه باید در دفاتر اسناد رسمی نیز باید منجر به تنظیم سند گردد. جهت رفع این شبه ذکر چند نکته را لازم می دانم.

اولاً تنظیم قولنامه با این هدف که لزوما منجر به تنظیم سند قطعی گردد به دفاتر اسناد رسمی واگذار نشده است و قانونگذار نیز با علم به این امر تنظیم قولنامه ها را به دفاتر سپرده است و الا تکلیف به این امر که لزوما باید دفاتر اسناد رسمی ، صد درصد قولنامه تنظیمی را به سند قطعی منجر نمایند،  تکلیفی مالایطاق است که توسط هیچ مرجعی قابل تضمین نیست. لذا نباید با این نگرش مضوع را بررسی نمود. بلکه علت واگذار نمودن این تکلیف به دفاتر اسناد رسمی در راستای توانایی و مهارت وتخصصی است که دفاتر در این زمینه دارند. مضافا سایر مویدات دیگر در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی وجود داشته و دارد که شرح آن در مقالات گذشته گفته شد. (جهت مطالعه از فلسفه و اهداف قانونگذار در قراردادن دفاتر اسناد رسمی به عنوان مرجع تنظیم قولنامه به این لینک مراجعه نمایید https://nikmobin.com/newsbox.php?id=33)

ثانیا قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول صراحتا نظر مقنن را در خصوص عدم امکان صدور اجراییه ثبتی و قضایی برای اسناد غیر رسمی و برعکس امکان صدور اجراییه ثبتی و قضایی برای اسناد رسمی بیان نموده است. به عبارت دیگر با فرض مساوی بودن اطلاعات و نحوه کتابت قولنامه در دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های املاک ، دیگر قولنامه های تنظیمی توسط بنگاه های املاک قابلیت صدور اجراییه قضایی را ندارند و هیچ حقی را به موجب این مستندات نمی توان از طریق دادگاه یا مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری و دستگاه های اجرایی مطالبه نمود. اما به حکم صریح قانونگذار صرفا برای  قولنامه های تنظیمی توسط دفاتر اسناد رسمی علاوه بر امکان صدور اجراییه قضایی ،امکان صدور اجراییه ثبتی نیز وجود دارد. و تقاضاهای مرتبط با ان در دستگاه های اجرایی شنیده می شود. ناگفته نماند نحوه کتابت و نگارش متون قولنامه نیز به شدت در انتخاب ضمانت اجراهای قابل اعمال موثر خواهد بود. 

این موضوع که قولنامه ها ممکن است منجر به سند قطعی نگردند ولی آثار ناشی از انها قانونا قابل پیگیری باشند، کاملا با فلسفه و‌منطق حقوقی سازگار است و نباید از قولنامه اثاری فراتر ازماهیت ان را انتظار داشت.

از طریق لینک تلگرامی ذیل می توانید از اخرین مطالب مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول مطلع شوید.
https://t.me/nikmobin

*** مجموعه نیک مبین در پکیج آموزشی تحت عنوان (نیک ثبت آنی) به شما آموزش های تخصصی و کاربردی را در خصوص چگونگی کار با سامانه ثبت آنی و نحوه تنظیم اسناد رسمی ارایه می دهد *** 

با مراجعه به سایت نیک مبین یا با ارسال پیامک (نیک ثبت آنی) به شماره 09158531409 می توانید از این اموزش ها استفاده نمایید.
ما را در کانال آموزش ثبت آنی و تنظیم سند رسمی همراهی نمایید.
آدرس سایت رسمی نیک مبین : WWW.Nikmobin.com
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در تلگرام: https://t.me/niksantani
کانال قوانین حاکم بر تنظیم اسناد در تلگرام:  @NIKMOBIN
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در ایتا https://eitaa.com/sabtani 
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در سروش https://splus.ir/sabtani
کانال آموزش ثبت انی و تنظیم اسناد در روبیکا https://rubika.ir/niksabtani
تهیه شده به کوشش مریم فراهی ، سردفتر11 نیشابور
امیدواریم تجربه خوبی را از همراهی با نیک مبین داشته باشید. با تشکر